direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Zoelense Beemd
Status: ontwerp
Plantype: wijzigingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Beemdsestraat 1a te Zoelen is een woning inclusief bijbehorende bebouwing en agrarische gronden aanwezig. Op dit moment is sprake van een theeschenkerij op het buiten deel van het perceel, Verder is in de bijbehorende bebouwing een theeschenkerij (binnenruimte) en een bed & breakfast aanwezig. Hiervoor is echter geen vergunning afgegeven.

Het omzetten van de bijbehorende bebouwing naar een theeschenkerij (binnenruimte) en bed & breakfast is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. In artikel 62 van dit bestemmingsplan is echter een wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders opgenomen om medewerking te verlenen aan een nevenfunctie binnen bestaande bebouwing, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. De gemeente Buren heeft in haar brief van 13 februari 2020 aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan het initiatief indien aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen op circa 830 m ten zuidwesten van de bebouwde kom van Zoelen. Het plangebied grenst aan de noordzijde (deels) aan een watergang en de Beemdsestraat. Aan de overzijde van de Beemdstraat bevindt zich het landgoed behorende bij kasteel Soelen. Ten westen bevindt zich een woonperceel. Op circa 130 m ten zuidwesten is een begraafplaats gesitueerd. De directe omgeving van het plangebied betreft verder agrarisch gebied.

Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het projectgebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding, behorend bij dit wijzigingsplan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1_0001.jpg"

Globale ligging projectgebied

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1_0002.jpg"

Globale begrenzing projectgebied (geel) en locatie van theeschenkerij en bed & breakfast (rood)

1.3 Geldend bestemmingsplan

De bij het plangebied betrokken gronden vallen onder de werking van het bestemmingsplan 'Buitengebied Buren 2008' dat is vastgesteld op 29 september 2009 door de gemeenteraad van de gemeente Buren.

Op grond van het bestemmingsplan zijn aan het plangebied de bestemmingen 'Agrarisch - Oeverwalgebied' en 'Wonen' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied' en deels de 'Molenbeschermingszone' toegekend.

Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Buren 2008' weergegeven. Het plangebied is daarop met een rood kader weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1_0003.jpg"

Uitsnede geldend bestemmingsplan

Volgens artikel 9 van de planregels zijn de gronden die zijn bestemd als 'Agrarisch - Oeverwalgebied' hoofdzakelijk bestemd voor agrarische productie, het weiden van dieren met bijbehorende voorzieningen, erven, gaarden en opslag, de instandhouding, dan wel herstel en ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden. Verder zijn de gronden bestemd voor watergangen en daarbij behorende voorzieningen en voor extensief dagrecreatief medegebruik.

Volgens artikel 38 van de planregels zijn de gronden die zijn bestemd als 'Wonen' hoofdzakelijk bestemd voor bewoning met bijbehorende voorzieningen en landschappelijke beplanting.

De gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied' zijn bestemd voor het behoud en herstel van cultuurhistorische waarden.

In het bestemmingsplan 'Buitengebied Buren 2008' is in artikel 62 lid 11 (A t/m L) van de planregels voor het college van burgemeester en wethouders een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor hergebruik/ functiewijziging ten behoeve van een niet agrarisch bedrijf. Hiermee hebben zij de bevoegdheid om gronden met de bestemming 'Wonen' te wijzigen voor hergebruik/functiewijziging van voormalige bedrijfsgebouwen naar een ambachtelijk bedrijf, kunstnijverheidsbedrijf, een bedrijf ten behoeve van extensieve dag- of verblijfsrecreatie, kleinschalige horeca gerelateerd aan de recreatieve functie van het buitengebied en dergelijke. Aan deze bevoegdheid zijn voorwaarden verbonden.

Dit wijzigingsplan maakt het hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij mogelijk. In paragraaf 3.1.3 wordt nader ingegaan op de toetsing aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

1.4 Leeswijzer

Voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het wijzigingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het wijzigingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord.

De toelichting is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk (Hoofdstuk 2) beschrijft de bestaande en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader en de milieu- en de omgevingsaspecten van het plan. In hoofdstuk 4 volgen de juridische planaspecten. Het vijfde en laatste hoofdstuk is gewijd aan de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Binnen het projectgebied zijn in de huidige situatie een woning inclusief bijbehorende bebouwing en agrarische gronden (weiden) aanwezig. Sinds 2013 is er reeds sprake van een theeschenkerij op het buitendeel van het perceel. Verder zijn er een oude boomgaard, speelweide en diverse dieren zoals geiten, schapen, paarden aanwezig, die als aanvulling dienen op de theeschenkerij. Aan de zuidwestzijde is een gebiedseigen bladhoudende haag aanwezig. Ter plaatse van de zuidoostzijde van het projectgebied is een natuurlijk ingerichte waterpartij aangelegd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1_0004.jpg"

Waterpartij

Rondom het projectgebied is een wandelpad aangelegd. Vanuit het projectgebied is een doorkijk aanwezig richting het kasteel 'Soelen'. Deze doorkijk wordt geaccentueerd door een dubbele bomenrij. Deze cultuurhistorische lijn is doorgetrokken in het projectgebied door middel van een dubbele bomenrij. De aan de noordzijde van het projectgebied grenzende watergang en de waterpartij zijn aangezet met gebiedseigen bomen en een groenstrook.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1_0005.jpg"

Doorgetrokken zichtlijn richting kasteel 'Soelen'

Het plangebied wordt, en blijft aan de noordwestzijde ontsloten op de Beemdsestraat waar ter plaatse zich het woonhuis en bijgebouwen bevinden. Het westelijk deel van het perceel betreft de theetuin met terras en speelweide. Het oostelijke deel van het perceel is in gebruik als dierenweide en waterpartij.

De tot theeschenkerij en bed & breakfast te verbouwen schuur is, zoals op navolgende afbeelding is weergegeven, gelegen ten zuiden van de woning.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1_0006.png"

Situering van de interne theeschenkerij en bed & breakfast ten opzichte van de woning

In de oorspronkelijke situatie is de indeling van de schuur als volgt.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1_0007.jpg"

Huidige indeling te verbouwen schuur

2.2 Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van een binnenruimte voor de bestaande theeschenkerij, zodat bij slecht weer ook ruimte kan worden geboden aan gasten en er eventueel mogelijkheden ontstaan voor bijvoorbeeld kleine vergaderingen, dan wel workshops. De binnenruimte kent een oppervlakte van circa 130 m2, hierbinnen zal ook de keuken gerealiseerd worden. Op navolgende afbeelding is schematisch de indeling van de interne theeschenkerij weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1_0008.jpg"

Gewenste indeling begane grond

Naast de theeschenkerij is de initiatiefnemer voornemens op de verdieping van het gebouw een kleinschalige bed & breakfast realiseren met ruimte voor maximaal drie kamers. Met de realisatie van een bed & breakfast ontstaan mogelijkheden voor de verhuur van kamers aan recreanten die recreëren binnen de gemeente Buren (wandelen, fietsen). Op navolgende afbeelding is schematisch de indeling van de bed & breakfast weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1_0009.jpg"

Om het initiatief mogelijk te maken zal het gebouw intern worden verbouwd waarbij de buitengevels en de dakconstructie in tact blijven. Het initiatief voorziet niet in verdere aanpassingen aan de schuur of andere gebouwen. Verder vinden er geen fysieke wijzigingen plaats binnen het plangebied.

Hoofdstuk 3 Haalbaarheid van het plan

3.1 Beleid

3.1.1 Algemeen

In voorliggend plan wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Buren 2008' van de gemeente Buren. Aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid wordt in paragraaf 3.1.3 getoetst. Voorliggend plan wordt in overeenstemming geacht te zijn met het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid, omdat de wijzigingsbevoegdheid reeds in het kader van het 'moederplan' is getoetst aan dit beleid. Wel wordt het plan getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.2 Ladder van duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6, lid 2)

In artikel 3.1.6, lid 2  van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing

Onderhavig initiatief voorziet in het hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij waarbij geen ruimtebeslag plaatsvindt. Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Voorliggend initiatief zou kunnen worden aangemerkt als de ontwikkeling van een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie1 blijkt dat projecten waarbij geen ruimtebeslag plaatsvindt niet als stedelijke ontwikkeling worden gezien. Het initiatief wordt dus niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing. Met het initiatief zijn geen nationale belangen gemoeid.

3.1.3 Bestemmingsplan 'Buitengebied Buren 2008'

Het perceel valt onder de werking van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2008'. Het perceel is hierbinnen bestemd als 'Agrarisch – Oeverwalgebied' waarop artikel 9 van de planregels van toepassing is. Verder is voor het perceel de bestemming 'Wonen' van toepassing, waarvan de planregels zijn opgenomen in artikel 38. Als laatste zijnde de bestemming 'Waarde – cultuurhistorisch waardevol gebied' en 'Molenbeschermingszone' van toepassing, waarvan de planregels respectievelijk zijn opgenomen in artikel 51 en 46.

Flexibiliteitsbepalingen

De genoemde bestemmingen bieden geen mogelijkheden voor de beoogde ontwikkeling. Echter in het bestemmingsplan zijn enkele flexibiliteitsregelingen opgenomen in de vorm van algemene vrijstellingen en algemene wijzigingsbepalingen. Voor onderhavig initiatief is de wijzigingsbevoegdheid zoals is opgenomen in artikel 62 lid 11 relevant.

Artikel 62 lid 11 geeft het college de bevoegdheid het bestemmingsplan te wijzigen ten aanzien van de gronden met de bestemmingen ………'Agrarisch – Oeverwalgebied', voor zover dit een bouwperceel betreft …… en 'Wonen', voor hergebruik/functiewijziging van voormalige bedrijfsgebouwen naar een ambachtelijk bedrijf, een kunstnijverheidsbedrijf, een bedrijf ten behoeve van extensieve dag- of verblijfsrecreatie, kleinschalige horeca gerelateerd aan de recreatieve functie van het buitengebied, een opslagbedrijf of overige bedrijven als toegestaan volgens het gestelde in sub I van dit artikel, indien en voorzover: (hierna volgen de voorwaarden waaraan moet worden voldaan).

Toetsing initiatief aan de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan 'Buitengebied Buren 2008'

In artikel Artikel 62 lid 11 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Buren 2008' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee voorgenomen initiatief mogelijk kan worden gemaakt. Aan deze wijzigingsbevoegdheid zijn de volgende voorwaarden gesteld:

  • a. gebruik wordt gemaakt van de bestaande bedrijfsgebouwen;
  • b. de oppervlakte voor de gewijzigde functie niet meer bedraagt dan 500 m2 , behoudens: indien het betreft kleinschalige horeca, gerelateerd aan de recreatieve functie van het buitengebied, in welk geval het maximum 250 m2 bedraagt, of: indien het betreft een opslagbedrijf, in welk geval het maximum oppervlak van 500 m2 mag worden verhoogd met 75% van het oppervlak van de te slopen bedrijfsgebouwen voor zover dit oppervlak meer bedraagt dan 500 m2
  • c. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat de aanwezige (voormalige) bedrijfsbebouwing, voor zover meer dan onder sub b is bedoeld, wordt afgebroken, behalve indien het bedrijfsbebouwing betreft welke als Rijks- of gemeentelijk monument is aangemerkt, dan wel gehoord de gemeentelijke monumentencommissie is gebleken dat geen sprake is van een zodanige karakteristieke waarde dat handhaving van de bebouwing vanuit dat oogmerk gewenst is.
  • d. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat wordt voorzien in de aanleg van een landschappelijke beplanting;
  • e. geen buitenopslag van goederen, materiaal of materieel is toegestaan;
  • f. geen detailhandel is toegestaan;
  • g. geen sprake is van een onevenredige toename van een publieks- en I of e verkeersaantrekkende werking;
  • h. opslagbedrijven en overige bedrijven niet zijn toegestaan binnen de bestemming "Agrarisch - Komgebied" (artikel 05);
  • i. uitsluitend bedrijvigheid is toegestaan die behoort tot een van de categorieën die op de tot het plan behorende Bedrijvenlijst zijn vermeld, alsmede bedrijven die niet onder de genoemde categorieën vallen, of voor de wijziging of aanpassing van een bedrijf dat daardoor niet meer onder de genoemde categorieën valt, indien en voor zover het betreffende bedrijf, in vergelijking tot bedrijven die wel mogelijk zouden zijn, niet in meerdere mate een blijvende onevenredige afbreuk doet aan het woon-· en leefmilieu;
  • j. het nieuwe bestemmingsvlak wordt afgestemd op de toegestane oppervlakte aan bedrijfsbebouwing;
  • k. de wijziging geschiedt door het voor zover nodig van de plankaart verwijderen van de bestaande bestemming en door het op de plankaart opnemen van de nieuwe bestemming(en) het verwijderde gedeelte volledig betreffende, waarbij het maximaal aantal m2 aan bedrijfsvloeroppervlakte en de categorie voor de functie van het toegestane bedrijf wordt e aangegeven en, in zoverre nodig, het geven van voorschriften;
  • l. in het wijzigingsplan inzicht wordt gegeven in de uitkomsten van onderzoek naar bodemverontreiniging, flora en fauna en regenwaterretentie en is gebleken dat de betreffende belangen in voldoende mate zijn verzekerd; waarbij ten aanzien van de hemelwaterretentie uit een schriftelijke verklaring van het Waterschap moet zijn gebleken dat zij geen overwegende bezwaren hebben.

Hierna wordt het initiatief per voorwaarde uit het bestemmingsplan 'Buitengebied Buren 2008' getoetst.

Ad 62 lid 11 sub a

Er is sprake van een bestaand (voormalig) agrarisch gebouw.

Ad 62 lid 11 sub b

Het gebouw kent een oppervlak van in totaal circa 200 m2. Hiervan wordt de begane grond gebruikt voor kleinschalige horeca (theeschenkerij) en op de bovenverdieping worden 3 kamers gerealiseerd. In totaal overstijgt de ontwikkeling het oppervlakte van 500 m2 niet.

Ad 62 lid 11 sub c

Er is geen sprake van sloop van gebouwen, gebouw is reeds kleiner dan de aangegeven 500 m2.

Ad 62 lid 11 sub d

Het perceel betreft een bestaand woonperceel dat, zoals in paragraaf 2.1 is beschreven, reeds landschappelijk is ingepast.

Ad 62 lid 11 sub e

Er is geen sprake van buitenopslag.

Ad 62 lid 11 sub f

Er is geen sprake van detailhandel.

Ad 62 lid 11 sub g

De activiteit is kleinschalig van aard en sterk gebonden aan het seizoen, immers voornamelijk wandelaars en fietsers maken gebruik van de activiteiten. Over het algemeen komen deze mensen te voet of met de fiets. Er is geen sprake van een onevenredige toename van verkeer. In paragraaf 3.2.10 wordt nader ingegaan op verkeer en parkeren. Hieruit blijkt dat er op het terrein voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. Alle voorzieningen op het terrein zijn reeds aangelegd en aanwezig. Met voorgenomen initiatief vinden geen aanpassingen aan het perceel plaats.

Ad 62 lid 11 sub h

Hier niet van toepassing.

Ad 62 lid 11 sub i

Activiteit is expliciet genoemd in de wijzigingsbevoegdheid (kleinschalige horeca en verblijfsrecreatie).

Ad 62 lid 11 sub j

Hier niet van toepassing.

Ad 62 lid 11 sub k

Ten behoeve van voorliggend wijzigingsplan is een bijbehorende verbeelding opgesteld.

Ad 62 lid 11 sub l

Ten behoeve van voorgenomen initiatief is in onderhavige toelichting in paragraaf 3.2 getoetst aan de relevante milieu- en omgevingsaspecten.Hieruit blijken geen belemmeringen aanwezig voor voorgenomen initiatief.

3.2 Milieu- en omgevingsaspecten

3.2.1 Bodem

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Toetsing

Onderhavig initiatief voorziet in het hergebruik/functiewijziging van een bestaand gebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij op een locatie met woonbestemming. De nieuwe functie wordt niet als gevoeliger aangemerkt dan de bestaande functie. Aangenomen kan worden dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem voldoende geschikt is voor de nieuwe functie. Om die reden kan een verkennend milieukundig grond- en grondwateronderzoek achterwege blijven.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.2.2 Geluid

Algemeen

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Toetsing

Onderhavig initiatief voorziet in het hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij. Zowel een bed & breakfast als een theeschenkerij betreffen geen geluidgevoelige objecten waardoor geen toetsing aan de Wgh plaats hoeft te vinden. Voor de toetsing van mogelijke geluidhinder als gevolg van de functies wordt verwezen naar de toetsing in paragraaf 3.2.5 (bedrijven en milieuzonering).

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan. 

3.2.3 Luchtkwaliteit

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 ug/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwsvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing
Onderhavig initiatief voorziet in het hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool2 uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in het plangebied tussen 2018 en 2030. De monitoringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2018, 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan. 

3.2.4 Externe veiligheid

Algemeen

Bepaalde maatschappelijke en bedrijfsmatige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van de risico's bij de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. De aanwezigheid of het nieuw vestigen van dergelijke activiteiten kunnen beperkingen opleggen aan de omgeving, doordat veiligheidsafstanden tussen risicovolle activiteiten en bijvoorbeeld woningen nodig zijn. Aan de andere kant is het rijksbeleid er op gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten.

De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (artikel 1 van het Bevi). Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, bejaardentehuizen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

Toetsing

Onderhavig initiatief voorziet in het hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij. Er is daarmee sprake van de realisatie van een nieuw kwetsbaar object. De navolgende afbeelding bevat een fragment van de risicokaart Nederland ter plaatse van het plangebied en zijn omgeving.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1_0010.jpg"

Uitsnede risicokaart Nederland (toekomstige bed & breakfast en theeschenkerij tpv rode marker)

Op enige afstand van het plangebied zijn de volgende risicobronnen aanwezig:

  • 50 kV hoogspanningsleiding: 465 m ten zuidwesten;
  • Aardgasleiding W-527-01: 750 m ten zuidoosten;
  • Rijksweg A15 (wegvak G15): 950 m ten zuidoosten;
  • Betuweroute (Spoortrajectnummer 202M.2).940 m ten zuidoosten.

Het plangebied is ruim gelegen buiten de stralingszone van de hoogspanningsleiding en buiten het invloedsgebied van de aardgasleiding. Hetzelfde geldt voor de Rijksweg A15. Hier worden namelijk geen stoffen uit de stofcategorie LT3 getransporteerd waardoor het plangebied niet is gelegen in het invloedsgebied van deze weg.

Het plangebied is wel gelegen gelegen binnen het invloedsgebied van de Betuweroute (= 4.000 meter). Over deze transportroute worden hoge aantallen giftige vloeistoffen en giftige gassen getransporteerd (bron tellingen Rijskwaterstaat.nl en bijlage 2 regeling Basisnet) zodat ten aanzien van deze risicobronnen een verantwoording van het groepsrisico opgesteld dient te worden. Echter gelet op de afstand kan worden volstaan me een beperkte verantwoording.

In de omgeving van het plangebied zijn geen overige mobiele en stationaire risicobronnen aanwezig. Daarnaast wordt met de uitvoering van dit plan geen risicovolle activiteiten mogelijk gemaakt.

Beperkte verantwoording groepsrisico

Uit toetsing aan de signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het ruimtelijk besluit betrekking heeft op het mogelijk maken van kwetsbare objecten binnen het invloedsgebied van toxische stoffen over de Betuweroute maar verder is gelegen dan 200 meter van de transportroute. Op basis van het Bevt dient voor een ruimtelijk besluit verder dan 200 meter vanaf de transportroute ingegaan te worden op:

  • De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater;
  • De mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet. Dit is alleen van toepassing op nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten.

Daarnaast stelt het Bevt dat de Veiligheidsregio in de gelegenheid gesteld moet worden om advies uit te brengen over de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Uit de notitie 'VGR voor standaard externe veiligheidssituaties' blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit buiten de 200 meter zone van een transportroute ligt en het besluit geen objecten toestaat voor verminderd zelfredzame personen, er sprake is van een standaard externe veiligheidssituatie. Voor deze situaties wordt de onderstaande verantwoording van het groepsrisico gehanteerd.

Maatgevende scenario's

Veiligheidsregio Gelderland-Zuid heeft op 17 juni 2020 aangegeven dat in dit geval sprake is van zo'n standaardsituatie, waarvoor onderstaande verantwoordingstekst kan worden gehanteerd.

Maatgevende scenario

Het maatgevende scenario voor de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid waarbij het plangebied binnen het invloedsgebied van toxische vloeistoffen/gassen ligt is een toxische wolk. Onderstaand is vanuit dit scenario ingegaan op de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Bij een calamiteit, waarbij toxische vloeistoffen of gassen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid

Bij een calamiteit, waarbij toxische vloeistoffen of gassen vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om dit advies tijdig op te volgen.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid is alleen relevant vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuweroute. Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen zijn er voor het plangebied voldoende mogelijkheden voor de zelfredzaamheid bij een zwaar ongeval op deze transportroute. Dit betekent dat geen nadere eisen aan het plan hoeven te worden gesteld in het kader van het aspect externe veiligheid."

3.2.5 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies of milieuhinderveroorzakende functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu binnen en buiten het plangebied mogelijk is. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van nieuwe gevoelige functies.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de aanbevolen richtafstanden met één stap worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf de grens van de locatie van de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies.

Toetsing

Het plangebied en haar omgeving maakt gezien de aanwezige functies deel uit van een 'rustig buitengebied'.

Hinderveroorzakende functies in het plangebied

Onderhavig initiatief voorziet in het hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' kan voorliggend initiatief worden gecategoriseerd als 'Hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra' en 'Café, bars'. De VNG-brochure geeft de volgende minimaal aanbevolen richtafstanden aan voor deze functie:

Type inrichting   Geur   Stof   Geluid   Gevaar  
Hotels e.d.   10   0   10   10  
Café, bars   0   0   10   10  

De maximale richtafstand, die volgt uit de VNG-brochure, voor voorliggend initiatief bedraagt 10 meter. De afstand tussen het plangebied en omliggende functies (woonhuis aan de Beemdsestraat 1 op circa 75 m ten noordwesten) valt ruimschoots buiten deze zone.

Hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied

Onderzocht moet worden of de functies in het plangebied hinder ondervindt van hinderveroorzakende functies in de omgeving. In de omgeving bevindt zich geen milieuhinderveroorzakende functies. Er is op de naastgelegen percelen echter wel een potentiële mogelijkheid tot het spuiten van gewasbeschermingsmiddelen waardoor er in potentie sprake is van een spuitzone. Echter is het niet aannemelijk dat van deze potentiële mogelijkheid gebruik gemaakt gaat worden. De percelen worden particulier gebruikt voor de weidegang van paarden. Door Buro Ontwerp & Omgeving is in het kader van een goede ruimtelijke ordening in mei 2019 een onderzoek naar potentiële spuitzones uitgevoerd3. Dit onderzoek is als Bijlage 1 opgenomen. In het onderzoek is gemotiveerd onderbouwd dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in relatie tot de (potentiële) spuitzone van het naastgelegen perceel. Wel wordt geadviseerd om een bladhoudende haag te realiseren tussen het naastgelegen bouwland en de bed & breakfast en de theeschenkerij. Hiervan is in de huidige situatie reeds sprake. Om te garanderen dat deze haag duurzaam in stand wordt gehouden is een specifieke gebruiksregel opgenomen in de regels bij dit wijzigingsplan.

Geconcludeerd wordt dat een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden en dat potentieel aanwezige bedrijvigheid niet wordt beperkt in hun bedrijfsvoering. In de omgeving van het plangebied is een veehouderij gelegen. Voor veehouderijen is het aspect geur van belang. Bij veehouderijen wordt voor het aspect geur getoetst aan de wettelijke bepalingen uit de Wet geurhinder en veehouderij (zie paragraaf 3.2.6).

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen aanwezig zijn voor de uitvoerbaarheid van het plan.

3.2.6 Geur

Algemeen

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt in eerste instantie het wettelijk kader bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor dierenverblijven van veehouderijen. De Wet geurhinder en veehouderij geeft hiervoor geurbelastings- en afstandsnormen in relatie met geurgevoelige objecten in de nabijheid.

Het beleid heeft betrekking op twee aspecten. Ten eerste speelt de geurbelasting een rol bij de beoordeling of er in het kader van een goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Ten tweede moet bij de belangenafweging voor een zorgvuldige besluitvorming worden nagegaan of een partij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad.

Toetsing

Onderhavig initiatief voorziet in het hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij. In het verleden werden er op de locatie paarden gehouden. In de huidige situatie is dit niet meer het geval. De stallen worden in de huidige situatie gebruikt als binnenruimte voor de theetuin en overnachtingen. In de huidige situatie is er geen sprake van een inrichting in het kader van de Wet milieubeheer.

Om aan te tonen dat er in het plangebied wat betreft het aspect geur sprake is van een aanvaardbaar woonklimaat, wordt gekeken naar de dichtstbijzijnde veehouderij. Dat ligt aan de Noordereind 4. Het betreft een melkrundveehouderij. Voor melkrundvee is in het kader van de Wgv geen geuremissie vastgesteld. Voor bedrijven met melkrundvee gelden vaste afstandsnormen.

De Wgv maakt voor de afstandsnormen onderscheid tussen een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom (100 meter tot emissiepunt) en buiten de bebouwde kom (50 meter tot emissiepunt). Het gaat hierbij niet om de verkeerskundige bebouwde kom, maar om de ruimtelijke situatie. Het plangebied ligt in het buitengebied van Buren en daarom moet de afstand van de nieuwe geurgevoelige objecten (woningen) tot het emissiepunt (stal) minimaal 50 meter bedragen.

De afstand van het plangebied tot het agrarische bouwblok van de veehouderij Noordereind 4 bedraagt ca. 500 meter. Daarmee wordt voldaan aan de afstandsnormen uit de Wgv. De geplande bed and breakfast en de theeschenkerij in het plangebied bevinden zich dus op een afstand die voldoet aan de afstandseis die is bepaald in de Wgv en onderhavig plan zorgt niet voor een (verdere) beperking van de bedrijfsvoering van veehouderijen in de omgeving.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. Hiermee is sprake van de realisatie van een geurgevoelige functies.

3.2.7 Water

Beleid

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rivierenland. Eind 2015 heeft het Waterschap Rivierenland het Waterbeheerprogramma 2016-2021 vastgesteld, met als titel 'Koers houden, kansen benutten'. Dit programma gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Watertoets

Onderhavig initiatief voorziet in het hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij. Het betreft hiermee een functieverandering waarbij het verhard oppervlak niet wijzigt.

Voor het doorlopen van de watertoets gebruikt Waterschap Rivierenland de website www.dewatertoets.nl. Het waterschap kijkt, op basis van de antwoorden die op de website worden ingevuld, of bij de ruimtelijke ontwikkeling voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies.

Aangezien er geen aanpassing van bebouwing of ruimte plaats plaatsvinden heeft Waterschap Rivierenland geen bezwaar tegen het planvoornemen. Het plan hoeft in het kader van de watertoets niet meer voorgelegd te worden aan Waterschap Rivierenland. De watertoets is opgenomen als bijlage Bijlage 2.

Afvalwater

In verband met een reeds vrij zwaar belaste afvoersituatie van afvalwater via het bestaande drukriool is door Buro Ontwerp & Omgeving een memo opgesteld. Hierin wordt het drinkwaterverbruik en de piekbelasting op het afvalwater riool uiteengezet. De memo is opgenomen als Bijlage 3.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

3.2.8 Archeologie en cultuurhistorie

Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Toetsing

Archeologie

De gemeente Buren heeft het archeologiebeleid vastgelegd middels een doorwerking in het vigerend bestemmingsplan. Op de daarvoor opgestelde archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart is het plangebied gelegen binnen de zones 'Hoog, resten ondieper dan 1,5 m -mv of diepteligging onbekend' en 'Middelhoog'. Voor de hoge verwachting geldt een onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 1.000 m2 en/of gelegen binnen straal van 50 m van AMK-terrein en bodemingrepen dieper dan 30 cm - maaiveld. Voor de middelhoge verwachting geldt een onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 2.000 m2 en/of gelegen binnen straal van 50 m van AMK-terrein en bodemingrepen dieper dan 30 cm - maaiveld. Op navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgenomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.ZOEZoelenseBeemd-WON1_0011.jpg"

Uitsnede archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart (plangebied binnen rode cirkel).

Onderhavig initiatief voorziet in het hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij waarbij geen bodemverstorende activiteiten plaatsvinden. Om die reden is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Cultuurhistorie

De intern te verbouwen schuur is niet aangewezen als een Rijks- of gemeentelijk monument. De Beemdsestraat 1a valt net buiten het van rijkswege beschermde dorpsgezicht Zoelen. Op het terrein van de te verbouwen schuur wordt de zichtlijn vanuit het Kasteel Soelen doorgezet met een bomenrij aan weerskanten van de zichtlijn. De Beemdsestraat zelf is van belang in het beschermde dorpsgezicht als een weg met aan twee zijden bomen en een vlak wegprofiel, waarbij er tussen de straat en de berm geen hoogteverschil bestaat. Ten behoeve van Voorgenomen initiatief hoeven geen bomen te worden gerooid of het beloop van de Beemdsestraat te worden gewijzigd. Ook wordt de nokhoogte met de interne verwbouwing niet verhoogd, zodat de molenbiotoop van de nabije rijksmonumentale molen De Korenbloem aan de Molenstraat 2 niet doorgerekend hoeft te worden. Met het initiatief worden geen overige cultuurhistorische gebouwen en/of structuren aangetast.

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.9 Flora en fauna

Algemeen

Voordat ruimtelijke ingrepen mogen plaatsvinden, dienen de gevolgen voor beschermde natuurwaarden en de consequenties in het kader van de geldende natuurwet- en regelgeving in beeld te zijn gebracht. Bij de natuurwetgeving kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming. Soortbescherming en gebiedsbescherming vindt plaats via de Wet Natuurbescherming.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in een GNN (Gelders natuurnetwerk) gebied. Wel is het noordoostelijk deel van het plangebied gelegen binnen een GO (Groene ontwikkelzone) gebied. Onderhavig initiatief voorziet in het hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij. Er vindt daarmee geen ruimtebeslag op het GNN of de GO plaats. Bij het toetsingskader van het GNN/GO is geen sprake van externe werking. Nadelige effecten voor, tijdens en na inrichting van het plangebied op het GNN of de GO zijn niet te verwachten door de aard en de beperkte omvang van de werkzaamheden. De kernkwaliteiten worden niet aangetast.

Het plangebied ligt niet in een Natura 2000 gebied. Het meest nabij gelegen Natura 2000 gebied 'Rijntakken' ligt op 4 kilometer afstand ten zuidoosten van het plangebied. Er vinden daardoor geen ruimtelijke ingrepen plaats in of nabij een Natura 2000-gebied. Door de aard en de beperkte omvang van de activiteiten en door de afstand tussen het plangebied en het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Rijntakken' en overige Natura 2000-gebieden worden geen significante negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen en ontwikkelingsopgaven verwacht door directe verstoringsfactoren als oppervlakteverlies of versnippering. Ook significante negatieve effecten door indirecte verstoringsfactoren als stikstofdepositie, verontreiniging, verdroging, geluidsverstoring of lichtverstoring zijn op voorhand uit te sluiten.

Soortenbescherming

In het initiatief wordt voorzien in hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij. Hierbij worden de buitenmuren gehandhaafd en blijft het dak onaangetast. Aangenomen kan worden dat er door de verbouwing geen beschermde planten- of diersoorten worden aangetast. Een onderzoek naar het aspect flora en fauna is daarom niet nodig.

Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.10 Verkeer en parkeren

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Toetsing

Verkeer

Onderhavig initiatief voorziet in het hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij. Om de verkeersgeneratie te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het CROW4. Bij de berekening van de verkeersgeneratie is voor wat betreft de bed & breakfast uitgegaan van de categorie '2* hotel' in een niet stedelijk gebied in het buitengebied. Dit geeft voor 3 kamers een toename in het aantal verkeersbewegingen van minimaal 4,6 en maximaal 5,0. Uitgangspunt is dat in de praktijk de kamers nagenoeg nooit gelijktijdig bezet zijn. Voor wat betreft de theeschenkerij wordt opgemerkt dat hiervoor reeds een vergunning is verleend (voor wat betreft het buitendeel). Incidenteel zal er een workshop of vergadering worden gegeven waarbij doorgaans 10 tot 15 auto's de locatie bezoeken. Dit komt in voorkomend geval neer op circa 20 tot 30 verkeersbewegingen per dag. Dergelijke activiteiten komen slechts sporadisch voor. Het extra verkeer van en naar het plangebied kan worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld op de Beemdsestraat.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de eerder genoemde kengetallen van het CROW. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is voor wat betreft de bed & breakfast uitgegaan van de categorie '2* hotel' in een niet stedelijk gebied in het buitengebied. Hiervoor wordt een parkeernorm van minimaal 1,8 en maximaal 2,0 gehanteerd. Voor de incidentele workshop of vergadering die plaats zal vinden wordt uitgegaan van 10 tot 15 auto's en dito parkeerplaatsen. De totale parkeerbehoefte komt daarmee op maximaal 17 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte is als volgt in te delen:

  • De bed & breakfast gasten komen voornamelijk in het weekend waarbij de kamers nooit allemaal tegelijkertijd bezet zijn;
  • Vergaderingen vinden doordeweeks plaats en meestal op andere dagen dan theetuindagen;
  • Workshops vinden doordeweeks plaats en meestal in de winter en tijdens de avonden wanneer er minder aanloop plaats vindt in de theethuin;

Op het terrein is plaats voor circa 30 auto's. Binnen het plangebied is daarmee ruim voldoende plek aanwezig om te voorzien in deze parkeerbehoefte.

Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

Hoofdstuk 4 Juridische planaspecten

De grondslag voor dit wijzigingsplan wordt gevormd door het bestemmingsplan 'Buitengebied Buren 2008' van de gemeente Buren. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders om gronden met de bestemming 'Wonen', onder voorwaarden, te wijzigen om hergebruik/functiewijziging ten behoeve van een niet agrarisch bedrijf en daarmee extensieve dag- of verblijfsrecreatie, kleinschalige horeca gerelateerd aan de recreatieve functie mogelijk te maken.

De regels van dit wijzigingsplan maken in juridische zin deel uit van het geldende bestemmingsplan. Artikel 3.6 lid 1 onder a Wro bepaalt immers, dat wijzigingen worden geacht deel uit te maken van het (bestemmings)plan, met dien verstande, dat zij, zolang en voor zover de bestemming nog niet is verwerkelijkt, kunnen worden herzien op dezelfde wijze als waarop zij tot stand zijn gekomen. Het wijzigingsplan is dus onderdeel van en vormt een aanvulling op het bestemmingsplan. Een en ander betekent, onder meer, dat de regels van het 'moederplan' (Buitengebied Buren 2008) van toepassing zijn op de gronden binnen onderhavig plangebied.

In dit plan wordt hergebruik/functiewijziging van een bestaand bedrijfsgebouw naar een bed & breakfast en theeschenkerij toegestaan. Ten behoeve van het wijzigingsplan is de verbeelding van het moederplan gewijzigd. In het plangebied wordt ter plaatse van de toekomstige functies een aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - bed & breakfast en theeschenkerij' opgenomen. Verder zijn er op de verbeelding geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het moederplan.

Ten behoeve van het wijzigingsplan zijn de regels op enkele punten aangepast. Deze zijn opgenomen in Artikel 2 van de regels. In afwijking van de regels van het moederplan is ter plaatse van de genoemde aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - bed & breakfast en theeschenkerij' een bed & breakfast en theeschenkerij toegestaan.

Voor een inhoudelijke beschrijving van de bestemming 'Wonen' zelf wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan 'Buitengebied Buren 2008' van gemeente Buren.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Algemeen

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een wijzigingsplan onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een project kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Bij het eerste gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is. Bij het tweede gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 6.12, lid 1 Wro is bepaald dat de gemeenteraad naar aanleiding van een wijzigingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. In artikel 6.12, lid 2 is echter opgenomen dat de gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, wanneer het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is.

Voorliggend project betreft een particulier initiatief dat op particulier grondeigendom plaatsvindt. Met de ontwikkeling zijn geen kosten voor de gemeente gemoeid, anders dan kosten die op basis van de gemeentelijke legesverordening in rekening zullen worden gebracht. Daarnaast wordt met de initiatiefnemer te zijner tijd een planschade overeenkomst gesloten, teneinde eventuele kosten voor de gemeente te kunnen verhalen op initiatiefnemer. Het verhaal van kosten is daarmee anderszins verzekerd, waarmee het opstellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

5.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Over het planvoornemen is in 2019 contact geweest met de naaste omgeving. Hieruit blijkt dat er geen bezwaren zijn tegen voorgenomen initiatief.

Te zijner tijd worden in deze paragraaf of in een separate bijlage de resultaten van de procedure verwerkt.