direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Buren, Allardhof
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Ter plaatse van de locatie Allardhof in Buren bestaat het voornemen 10 grondgebonden woningen (sociale huur) te realiseren. De realisatie van de 10 woningen betreft de tweede fase van het nieuwbouwproject Allardhof.

In het verleden was op de locatie een verouderd appartementencomplex gelegen. KleurrijkWonen (voor de fusie Stichting Volkshuisvesting Tiel) heeft dit complex gesloopt om ruimte te maken voor de realisatie van (oorspronkelijk beoogd) 41 appartementen. Om de realisatie van 41 appartementen op de locatie planologisch-juridisch te regelen, is in 2013 het bestemmingsplan 'Buren, Appelgaard' vastgesteld. Na vaststelling van het bestemmingsplan en de sloop van het appartementencomplex, zijn gedurende de eerste fase van het nieuwbouwproject 25 huurappartementen gerealiseerd. De 25 huurappartementen zijn globaal gezien gelegen op de westelijke helft van het plangebied 'Buren, Appelgaard'. Ter plaatse van de oostelijke helft zouden er conform het oorspronkelijke plan nog 16 koopappartementen in de vorm van gestapelde woningen gebouwd worden.

Echter, wegens de gewijzigde woonbehoefte binnen de gemeente Buren zijn Kleurrijk Wonen en gemeente Buren in 2018 overeengekomen om het maximaal aantal te realiseren appartementen terug te brengen van 41 naar 36. Dit is planologisch-juridisch geborgd in het vigerend bestemmingsplan 'Buren, herziening 2018'. Het aantal nog te realiseren huurappartementen in de vorm van gestapelde woningbouw bedraagt hiermee op basis van het vigerend bestemmingsplan 11.

Inmiddels is door Kleurrijk Wonen, in overleg met gemeente Buren, gekomen tot een concrete invulling van de oostelijke helft van de locatie Allardhof: er worden 10 grondgebonden (sociale) huurwoningen ontwikkeld in plaats van de voorziene 11 gestapelde huurappartementen. Dit vanwege het feit dat de realisatie van 10 grondgebonden (sociale) huurwoningen beter aansluit bij de kwalitatieve en kwantitatieve woonbehoefte binnen de gemeente Buren.

Nu het plan voor de ontwikkeling van 10 grondgebonden woningen voldoende concreet is uitgewerkt, is voor de locatie (globaal gezien de oostelijke helft van het plangebied 'Buren, Appelgaard') een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het vigerend bestemmingsplan staat de voorgenomen nieuwbouw in de vorm van 10 grondgebonden woningen namelijk niet toe. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passend planologisch en juridisch kader om de voorgenomen ontwikkeling op de locatie mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt aan de noordoostrand van de woonwijk Appelenboomgaard, ten noorden van de kern Buren. De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door de groenstrook langs de Culemborgseweg aan de oostzijde, de Marijkelaan aan de zuidzijde, de 25 reeds gerealiseerde huurappartmenten aan de oostzijde en woningen aan de Prins Willem-Alexanderstraat aan de noordzijde. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Buren, sectie C, nummers 966 (ged.), 989 (ged.), 1049 (ged.), 1050, 1051, 1052, 1053 (ged.), 1054, 1055, 1057 en 1060. Op onderstaande afbeeldingen is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0001.png"

Globale ligging plangebied binnen woonwijk Appelenboomgaard

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0002.png"

Begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied zijn vier bestemmingsplannen vigerend, te weten:

  • 'Buren, Appelgaard', vastgesteld 21 mei 2013
  • 'Kernen Buren, 1e herziening', vasgesteld 24 juni 2014
  • 'Buren, herziening 2018', vastgesteld 10 juli 2018
  • 'Buren, herziening 2018', (gewijzigd) vastgesteld 19 mei 2020

Het bestemmingsplan 'Buren, Appelgaard' betreft het moederplan voor onderhavig plangebied. Op basis van dit bestemmingsplan is een deel van het plangebied bestemd als 'Wonen' in combinatie met een bouwvlak met de bouwaanduiding 'gestapeld' en maatvoeringseisen 'maximum aantal wooneenheden: 41', 'maximum bebouwingspercentage: 60%' en 'maximum bouwhoogte: 11 m'. De bouwaanduiding 'gestapeld' en maatvoeringseis 'maximum aantal wooneenheden: 41' gelden voor de gehele woonbestemming van het plangebied 'Buren, Appelgaard'. Enkel de maatvoeringseis 'maximum bebouwingspercentage: 60%' en 'maximum bouwhoogte' gelden specifiek voor dit deel van de woonbestemming. Daarnaast is een deel van onderhavig plangebied bestemd als 'Groen' en 'Verkeer'. Binnen het plangebied is geen sprake van een dubbelbestemming.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0003.png"

Uitsnede vigerend bestemminsplan 'Buren, Appelgaard' met plangebied binnen rode contour

Het bestemmingsplan 'Buren, Appelgaard' is in 2014 één op één overgenomen in het bestemmingsplan 'Kernen Buren, 1e herziening', waardoor het aansluit bij de uniforme regelgeving voor de kernen van Buren. Vervolgens is in 2018 in het bestemmingsplan 'Buren, herziening 2018' het maximum aantal op te richten woningen binnen het bouwvlak als opgenomen binnen het plangebied 'Buren, Appelgaard, teruggebracht van 41 naar 36 woningen. In deze herziening is de locatie bestemd als ‘Wonen – Kern’ met een aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – g’ voor gestapelde woningen. Het maximum aantal op te richten wooneenheden is 36. De overige maatvoering is overgenomen uit het vigerend plan en aangegeven op de verbeelding. Op 19 mei 2020 is het bestemmingsplan 'Buren, herziening 2018' gewijzigd vastgesteld. Deze gewijzigde vaststelling heeft echter geen gevolgen voor onderhavig plangebied.

Op basis van de vigerende bestemmingsplannen is binnen de woonbestemming ter plaatse van onderhavig plangebied de realisatie van 11 gestapelde woningen toegestaan. Echter, het voornemen bestaat om 10 grondgebonden woningen op te richten. Dit realisatie van dit woningtype is in strijd met de vigerende bestemmingsregels. Daarnaast geldt dat een deel van de bebouwing buiten het bestemmingsvlak 'Wonen' is voorzien. Om deze redenen is onderhavig bestemmingsplan opgesteld waarmee voorzien wordt in een passend planologisch en juridisch kader om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven, waarna in hoofdstuk 3 het geldende beleidskader aan bod komt. In hoofdstuk 4 worden diverse milieuhygiënische en planologische aspecten verantwoord. Hoofdstuk 5 licht de juridische aspecten van onderhavig bestemmingsplan toe. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke haalbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied betreft een braakliggend terrein gelegen aan de noordoostrand van de woonwijk Appelenboomgaard, ten noorden van de kern Buren. Het plangebied maakt deel uit van de herstructureringslocatie 'Allardhof'. In het verleden was binnen het plangebied (en een deel van de westelijk gelegen gronden) een verouderd appartementencomplex aanwezig. Het voornemen bestond dit appartementencomplex te slopen en in plaats hiervoor (gefaseerd) nieuwe woningen te realiseren. Het appartementencomplex is inmiddels gesloopt en de eerste fase van de woningbouw is uitgevoerd. De woningen die gedurende de eerste fase van de woningbouw zijn gerealiseerd betreffen de woningen die ten westen van het plangebied zijn gelegen. Het betreffen in totaal 25 huurappartementen die zijn ondergebracht in vijf woongebouwen. Onderstaand figuur geeft de ligging van de in fase I ontwikkelde woongebouwen ten opzichte van het plangebied (wit omkaderd) weer. Het plangebied zelf ligt sinds de sloop van het appartementencomplex braak. Uitzondering hierop zijn de verkeer- en parkeervoorzieningen die deels binnen het plangebied gesitueerd zijn.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0004.png"

Bovenaanzicht plangebied met aanduiding recent ontwikkelde woongebouwen

Ontwerp woongebouwen fase 1

Gebouwen 1 en 2 staan vrijwel in één lijn met elkaar en worden alleen onderling gescheiden door een loopbrug op zowel de eerste als tweede verdieping. Beide gebouwen zijn 3 woonlagen hoog met een maximale hoogte van circa 11 meter. De loopbrug op de eerste verdieping loopt vanaf de gebouwen 1 en 2 door naar gebouw 3. Dit gebouw ligt op de hoek van de Marijkelaan en de Prins Willem Alexanderstraat en volgt met de gevels het verloop van beide straten. Dit gebouw is 2 woonlagen hoog en kent een maximum hoogte van circa 8 meter. Met deze hoogte wordt aangesloten op de woningen aan de overzijde van de straat.

Ook gebouw 4 is 2 woonlagen hoog en is met een loopbrug verbonden met gebouw 3. Aan de Prins Willem Alexanderstraat, ten westen van gebouw 4, eindigt de loopbrug via een trap op straatniveau. Gebouw 5 is het laagste deel van de nieuwbouw. Hier is sprake van één woonlaag. Hiermee is voorkomen dat de woningen aan de Prins Willem Alexanderstraat 14-24 en 34-44 inkijk in de achtertuin krijgen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0005.png"

Aanzicht gebouwen 2 & 3 vanaf kruising Irenestraat en Marijkelaan

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0006.png"

Aanzicht gebouw 4 vanaf hoek Prins Willem Alexanderstraat en Appelgaard

2.2 Planvoornemen

2.2.1 Stedenbouwkundige opzet

Onderhavig planvoornemen ziet toe op de realisatie van 10 grondgebonden sociale huurwoningen. De 10 woningen worden binnen het plangebied verdeeld over twee woonblokken ieder bestaande uit vijf woningen en bijbehorende bergingen (zie onderstaand figuur en Bijlage 1 voor een vergrote weergave).

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0007.png"

Stedenbouwkundige opzet (bron: B2 Architecten, d.d. 11 november 2020)

De twee woonblokken zijn zo gesitueerd dat vanaf de Appelgaard en Marijkelaan aan de westzijde van de woonblokken een brede toegang richting het binnenterrein aanwezig is. Het binnenterrein wordt mede gevormd met de westelijk gelegen woongebouwen die gedurende fase 1 zijn ontwikkeld. De brede toegang aan de Appelgaard ligt in het verlengde van het wandelpad in het ten noordwesten gelegen plantsoen tussen de woningen aan de Prins Willem Alexanderstraat. Dit wandelpad vormt een directe verbinding met het zorgcentrum Oranjehof aan de Koningin Emmastraat 17. Het zorgcentrum bevat diverse voorzieningen waar de bewoners van de Allardhof ook gebruik van kunnen maken. De relatie met dit zorgcentrum wordt dus in het bouwplan voor Allardhof met een directe verbinding benadrukt. Ook tussen de overige woongebouwen (ook fase 1) is het binnenterrein toegankelijk. Dit zorgt ervoor dat het plangebied een open karakter krijgt. Samen met de speelse situering van de woongebouwen vormt de nieuwe situatie van het plangebied een eigentijdse invulling in de bestaande woonwijk.

De gronden gelegen ten oosten van de woongebouwen worden ingericht ten behoeve van groen. Ook wordt de hier bestaande parkeerkoffer beperkt uitgebreid om de parkeerbehoefte ten gevolge van de woningen op te vangen.

Ontwerp woningen

De woningen worden uitgevoerd als (af)TOP woningen (zie Bijlage 2). Kenmerkend voor dit woonconcept is dat de woningen beschikken over een gebruiksvloeroppervlak van ca. 112 m2. De woningen hebben een compleet woonprogramma (slaapkamer en badkamer) op de begane grond wat de woningen levensloopbestendig maakt. Hierdoor zijn de woningen ook uitermate geschikt zijn voor bewoners van 55+.

De woningen bestaan uit twee bouwlagen. Voor wat betreft de uitstraling van de woningen geldt deze dat wordt aangesloten op bij de bestaande beeldkwaliteit van de westelijk gelegen woongebouwen aan de Allardhof die gedurende fase 1 zijn ontwikkeld.

2.2.2 Verkeer en parkeren

De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de Marijkelaan en de Appelgaard. Het huidige wegennet heeft voldoende capaciteit om de toekomstige verkeersstromen te verwerken. Langzaam verkeer maakt gebruik van de bestaande wegen, waarbij tevens een directe wandelroute vanuit het plangebied richting de Oranjehof bestaat.

Voor de parkeerbehoefte in de nieuwe situatie wordt uitgegaan van de gemeentelijke parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per sociale huurwoning. Met het planvoornemen worden 10 nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd. De parkeerbehoefte ten gevolge van onderhavig planvoornemen wordt derhalve berekend op (1,7*10=) 17 parkeerplaatsen.

De benodigde parkeerplaatsen zijn voorzien aan de Marijkelaan (vijf parkeerplaatsen voor langsparkeren en vier parkeerplaatsen op het beperkt uit te breiden parkeerterrein) en aan de Appelgaard (acht parkeerplaatsen haaks op de weg). Hiermee wordt aan de gemeentelijke parkeernorm voldaan. Onderstaand figuur geeft de ligging van de parkeerplaatsen weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0008.png"

Schematische weergave parkeerplaatsen bij plangebied

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. In dit hoofdstuk wordt aangetoond dat het planvoornemen niet strijdig is met het voor de locatie relevante nationale en provinciale beleid en dat het in lijn is met het van toepassing zijnde beleid van de gemeente Buren.

3.1 Rijksbeleid

Het rijk bereidt momenteel de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) voor, waarin nationale belangen en opgaven inzake onze leefomgeving zijn vertaald in strategische keuzes. In de basis hebben deze een nationaal karakter, maar de NOVI voorziet aanvullend in gebiedsgericht maatwerk. De NOVI is in juni 2019 als ontwerp gepresenteerd. Naar verwachting verschijnt de definitieve NOVI in het najaar van 2020. Totdat de NOVI van kracht wordt, is het rijksbeleid vastgelegd in respectievelijk de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Het rijk kiest voor een meer selectieve inzet van rijksbeleid, met een focus op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De SVIR bevat een kaart waarop de nationale ruimtelijke hoofdstructuur is weergegeven. De kaart bevat een samenvatting van de nationale belangen, waarvoor het Rijk verantwoordelijk is. Op de kaart is op hoofdlijnen aangegeven welke gebieden en structuren van nationaal belang zijn bij de geformuleerde rijksdoelen rond concurrentiekracht, bereikbaarheid en leefbaarheid en veiligheid. Het plangebied is geen onderdeel van of vormt een belemmering voor de onderwerpen van nationaal belang.

3.1.2 Besluit en regeling algemene regels ruimtelijke ordening

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

  • 1. project Mainportontwikkeling Rotterdam;
  • 2. kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
  • 3. grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;
  • 4. toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
  • 5. Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied;
  • 6. verstedelijking in het IJsselmeer;
  • 7. defensie;
  • 8. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
  • 9. hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
  • 10. Elektriciteitsvoorziening;
  • 11. ecologische hoofdstructuur.

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen/wijzigingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

Radarverstoringsgebied

Vanuit het Barro vloeit de verplichting voort om de werking van het radarstation in het radarverstoringsgebied niet te hinderen. In verband hiermee zijn er ter voorkoming van radarverstoring beperkingen van toepassing voor de bouw van hoge gebouwen en overige bouwwerken. De maximale hoogte van bouwwerken in een radarverstoringsgebied wordt bepaald door elke denkbeeldige rechte lijn die wordt getrokken vanaf een punt op de top van de radarantenne oplopend met 0,25 graden tot een punt gelegen 15 kilometer vanaf voornoemde radarantenne. Onderhavig plangebied is niet gelegen binnen een straal van 15 kilometer vanaf een radarstation. Het dichtstbij gelegen radarstation betreft radarstation Herwijnen op ca. 16 kilometer afstand. Derhalve gelden in het kader van het radarverstoringsgebied geen bouwbeperkignen binnen onderhavig plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0009.png"

Uitsnede kaart radarstations

Conclusie

Onderhavig plangebied is niet gelegen in of nabij een ander gebied waarin het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen. Derhalve leiden het Barro en de Rarro niet tot beperkingen voor voorliggend plan.

3.1.3 Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren. Per 1 juli 2017 zijn de 3 treden van de Ladder losgelaten en geldt dat de toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor de aanvraag omgevingsvergunning die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaande stedelijk gebied, een motivatie waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Zoals gezegd is de Ladder-onderbouwing verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen verstaan. Deze laatste categorie is in de handreiking bij de Ladder voor duurzame verstedelijking (ministerie van Infrastructuur en Milieu) nader gespecificeerd in accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure

In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, uit vaste jurisprudentie van de Afdeling blijkt dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Zo wordt de ontwikkeling van 11 woningen niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921).

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van 10 sociale huurwoningen, waardoor géén sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast geldt dat op basis van het vigerend bestemmingsplan de realisatie van maximaal 11 woningen op onderhavige locatie planologsich-juridisch gezien reeds is toegestaan. Toetsing van onderhavig planvoornemen aan de ladder is daarmee niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland'

Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten de nieuwe omgevingsvisie van de provincie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie is op 1 maart 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een structuurplan van de provincie Gelderland, met als doel een gaaf Gelderland te behouden en te ontwikkelen voor de toekomst. Daarbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.

In de omgevingsvisie is een zevental ambities opgenomen. Deze omvatten, in grote lijnen, de volgende onderwerpen:

  • Energietransitie: van fossiel naar duurzaam
  • Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer
  • Circulaire economie: sluiten van kringlopen
  • Biodiversiteit: werken met de natuur
  • Bereikbaarheid: duurzaam verbonden
  • Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio
  • Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam

De provincie Gelderland geeft invulling aan voorgenoemde ambities door de zogenoemde 'DOE-principes':

  • Doen: Er wordt breed gekeken en consequent gewerkt vanuit het perspectief van duurzaam én verbonden én economisch krachtig. Waar nodig worden regels en kaders gesteld;
  • Laten: zaken die niet aansluiten op de omgevingsvisie worden niet gestimuleerd;
  • Zelf: het goede voorbeeld wordt zelf gegeven, de nodige verantwoordelijkheid wordt genomen, en er is voldoende doorzettingsvermogen;
  • Samen: er wordt met open vizier gewerkt en gebouwd aan gezamenlijke agenda's met partners, en er worden kansen voor innovatie en kennisdeling gestimuleerd.

Wonen

Ten aanzien van het thema 'Wonen' wil provicie Gelderland een duurzaam en divers woon- en leefklimaat realiseren dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Op deze wijze wil de provincie de economische kracht en kwaliteit van het leven in Gelderland versterken, zowel nu als in de toekomst.

De ambitite van provincie Gelderland is om een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag te hebben; voor ieder een passende, duurzame woning. De bestaande bebouwde omgeving wordt hierbij optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen. Daarnaast stelt provincie Gelderland als ambitie dat alle nieuwbouw aardgasloos wordt aangelegd en zoveel mogelijk circulair wordt gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas. Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.

Om deze ambities te bereiken wil de provincie in gesprek gaan met de Gelderse regio’s en regionale afspraken maken over een goede balans tussen de vraag en het aanbod van woningen. Er is specifieke aandacht voor de gemeentegrens overstijgende woonvraagstukken. Innovaties in woonwijken op het vlak van duurzaamheid en het omvormen van bestaande gebouwen tot woonruimte worden gestimuleerd.

Natuurbescherming

Het plangebied is niet gelegen binnen de zones van 'Groene Ontwikkelzone', 'Weidevogelgebieden', 'Rustgebieden voor winterganzen' of 'Beschermingszones natte landnatuur'. Tevens is het plangebied buiten het Gelders Natuurnetwerk gelegen.

Conclusie

Het plangebied is niet binnen Natura 2000-gebied, het GNN of de GO gelegen. Verder past het plan binnen de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgaven zoals beschreven door de regio Rivierenland en vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Nadere toelichting hierop is uitgewerkt in hoofdstuk 3.2.2. Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het planvoornemen niet in strijd in met de Omgevingsvisie Gelderland.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening (geconsolideerde versie, 19 december 2018) vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening.

Wonen

De provincie en haar partners streven er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden. Hiertoe agenderen alle (relevante) partijen in de regio de regionale opgaven op het gebied van wonen in de regionale woonagenda. Op basis van artikel 2.2.1 van de Omgevingsverordening geldt dat een bestemmingplan nieuwe woningen alleen mogelijk maakt als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.

Onderhavig plangebied is gelegen in de regio Rivierenland. De 'Regionale woningbouwprogrammering Rivierenland – Monitor 2017, actualisatie en vervolgacties' omvat het vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma en de vastgestelde Kwantitatieve opgave wonen voor de regio Rivierenland. De monitor richt zich op de nieuwbouwproductie. Het nieuwbouwprogramma is gericht op aanvulling van de tekorten in de bestaande woningvoorraad.

Op basis van Primos2016 is er voor de regio Rivierenland een indicatieve woningbehoefte geraamd van 10.500 woningen voor de periode 2015-2025. Voor de gemeente Buren bedraagt de woningbehoefte 1.109 woningen. Daarbij geldt dat er een behoefte is aan betaalbare woningen en dat de vergrijzing om voldoende zorg geschikte woningen vraagt. Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van 10 grondgebonden sociale huurwoningen. De woningen zijn levensloopbestendig en dicht gelegen bij zorghuis Oranjehof. Hier kan gebruik worden gemaakt van op ouderen gerichte voorzieningen. Dit maakt de woningen ook extra geschikt voor senioren. De met dit plan voorziene woningen passen daarmee goed binnen de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte binnen de regio Rivierenland.

Molenbiotoop

Het plangebied is niet gelegen binnen een specifieke beschermingszone voor natuur, landschap en milieu. Wel is het plangebied gelegen binnen een beschermingszone voor erfgoed, namelijk de molenbiotoop behorende bij de molen De Prins van Oranje aan de Molenwal. Op basis van de molenbiotoop-formule, mag er op een afstand van 300 meter tot 10,40 meter hoog gebouwd worden. Op 400 meter is dit 12,40 meter. Bij beiden hoogtes moet nog het verschil in NAP-hoogte verrekend worden. De NAP-hoogte van het maaiveld ter plaatse van de molen is 7,1 meter. De NAP-hoogte van het maaiveld ter plaatse van het plangebied varieert tussen 3,54 meter en 3,72 meter. Dit betekent dat er op een afstand van 300 meter tot de molen maximaal 13,78 meter hoog gebouwd mag worden en op een afstand van 400 meter tot de molen maximaal 15,78 meter. De zuidelijke grens van het plangebied bevindt zich op ca. 350 meter van de molen. De maximale toegestane bouwhoogte op basis van de molenbiotoop bedraagt binnen het plangebied 14 meter. De voorziene bouwhoogte van de woningen bedraagt maximaal 12 meter. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat de molenbeschermingszone geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van de woningen binnen het plangebied.

Conclusie

Het plan draagt bij aan de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar woningen in de regio Rivierenland en gemeente Buren. Daarmee past het initiatief binnen het Kwalitatief Woonprogramma en de Kwantitatieve opgave wonen. Daarnaast geldt dat de molenbeschermingszone geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van de woningen binnen het plangebied. Tot slot wordt opgemerkt dat de locatie buiten Natura 2000-gebied, het GNN of de GO is gelegen en niet in strijd is met andere verordeningsregels. De Omgevingsverordening Gelderland vormt geen belemmering voor onderhavig plan. Geconcludeerd wordt dat het plan passend is binnen de Omgevingsverordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Buren 2009-2019

In de ‘Structuurvisie Buren 2009-2019’ (vastgesteld op 27 oktober 2009) is het plangebied aangeduid als ontwikkellocatie voor woningbouw tot 2015. In alle kernen in de gemeente moeten woningen voor de eigen inwoners gebouwd kunnen worden. Dit stimuleert de doorstroming op de woningmarkt en daarmee een adequate huisvesting van verschillende (kwetsbare) doelgroepen zoals senioren en starters. Een inhaalslag is gewenst om in de nabije toekomst over voldoende woningen te beschikken voor de wensen van de verschillende inwoners.

De gemeente is van mening dat van het blijvend kunnen huisvesten van de eigen inwoners een positief effect uitgaat op de leefbaarheid. Van belang daarbij is dat het woningprogramma voor de kernen daadwerkelijk voorziet in de behoefte van de kern.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0010.png"

Uitsnede Structuurvisie Buren 2009-2019 met globale aanduiding plangebied bij gele contour

Kleurrijk Wonen is met gemeente Buren overeengekomen dat gedurende de tweede fase van de ontwikkeling van Allardhof 10 grondgebonden sociale huurwoningen in plaats van 11 gestapelde woningen worden gerealiseerd. Hiermee wordt voorzien in de gemeentelijke woonbehoefte op een daartoe passende locatie.

3.3.2 Toekomstvisie Buren 2030

De gemeente Buren heeft op 13 augustus 2010 de ‘Toekomstvisie Buren 2030’ vastgesteld, dat het referentiekader vormt voor toekomstige beleidsbeslissingen. Er zijn vier scenario’s benoemd: behoud het goede, het woonscenario, het economisch scenario en het natuurscenario. Het gevolg van het woonscenario op het schaalniveau van de kernen is dat het woningbouwprogramma van de woonvisie volledig is uitgevoerd. Op het schaalniveau van de vier gebieden rond de grote kernen Beusichem, Buren, Lienden en Maurik zijn de woonservicezones tot volle wasdom gekomen. De ontbrekende schakels in de woonservicezone infrastructuur als 't Woud in Ingen, Appelgaard in Buren en oude gemeentehuis in Lieden zijn opgeleverd.

Daarnaast is in de toekomstvisie beschreven dat door de gemeente wordt gestreefd de woningmarkt aantrekkelijker te maken voor jonge gezinnen, senioren, mensen van buiten de gemeente die graag in Buren willen wonen en bijzondere doelgroepen.

Met de realisatie van 10 grondgebonden woningen op de Allardhof in Buren draagt onderhavig planvoornemen bij aan het gewenste woonscenario dat in de toekomstvisie is geschetst. Tevens geldt dat met onderhavig planvoornemen wordt gebouwd voor de beoogde doelgroep, namelijk starters en senioren.

3.3.3 Woonvisie Buren 2014-2020

In de ‘Woonvisie gemeente Buren 2014-2020’ zijn door de gemeente Buren ideeën vastgelegd in een kader waarbinnen ze haar doelstelling op het gebied van wonen wil bereiken. In de woonvisie wordt nader ingegaan op de te bouwen woningtypen en -soorten in deze periode. Het doel van het woonbeleid is het bieden van een goed woonklimaat voor de inwoners van de gemeente Buren. De doelgroepen waarvoor een duidelijk tekort aan geschikte woningen bestaat staan daarbij voorop. Het gaat daarbij om starters, senioren en mensen die zorg nodig hebben.

Als het gaat om nieuwbouw, wordt aandacht gevraagd voor een plus in de kwaliteit van de woning. De gemeente wil daarbij onder andere levensloopbestendig en duurzaam bouwen stimuleren. Nieuwbouw wordt daarbij vooral voor de groep met een midden en hoger inkomen gedaan. Voor de jonge gezinnen moeten er betaalbare woningen op de markt komen. Daarbij wordt de focus gelegd op de woonlasten in plaats van de financieringslasten. De gemeente wil jongeren voor de eigen gemeente behouden. Voor de starters op de woningmarkt wil de gemeente de bestaande woningvoorraad van goedkope woningen herstructureren. Waar nodig worden ook nieuwe starterswoningen gebouwd. Uitgangspunt is scheefgroei voorkomen en de doorstroming op gang brengen.

Met de ontwikkeling van 10 grondgebonden huurwoningen voor starters en senioren wordt bijgedragen aan de doelstellingen als beschreven in de Woonvisie Buren. Daarbij geldt dat de woningen voldoen aan de eisen van bijna energieneutrale gebouwen (BENG-eisen) en op deze wijze bijdragen aan de duurzaamheidsdoelstelling van de gemeente.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk is een verantwoording voor deze aspecten opgenomen.

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

4.1.1 Archeologie

Op grond van de Wet op de archeologische monumentenzorg is de gemeente verplicht om bij het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen of aanpassing(en) van oude plannen, rekening te houden met archeologie. Door Bureau voor Archeologie is hiertoe een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen in de verkennende en karterende fase uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek (projectnr. 2019091903, d.d. 21 september 2020) is als Bijlage 3 opgenomen bij onderhavige toelichting. Hierna zijn de bevindingen uit het onderzoek en het daarop gebaseerde advies vermeld.

Bevindingen bureauonderzoek

Het plangebied ligt in de Rijn-Maasdelta. In het plangebied zijn verschillende rivierstromen actief geweest waarvan de afzettingen tot de Formatie van Echteld worden gerekend. Waarschijnlijk zijn in het hele plangebied afzettingen van de Buren beddinggordel aanwezig. De top van de zandige beddingafzettingen ligt binnen 1,5 meter onder maaiveld.

In het plangebied is in de 20e eeuw een bejaardentehuis gebouwd. Deze is in de 21e eeuw gesloopt. Daarnaast heeft in de zuidpunt een sanering plaatsgevonden waarbij grond is afgevoerd. Naar schatting is de helft tot twee derde van het plangebied bij deze activiteiten vergraven tot in het potentiële archeologische niveau.

Er kan bewoning in het plangebied hebben plaatsgevonden op de oeverafzettingen van de Buren beddinggordel. Dit betekent dat in de IJzertijd en latere periodes gewoond kan zijn. In de bodem kunnen archeologische lagen en eventueel sporenniveaus zijn ontstaan die tussen de top van de beddingafzettingen en het maaiveld aanwezig kunnen zijn. In de Nieuwe tijd is ten zuiden van het plangebied kasteel Buren gebouwd. Ten oosten van het plangebied ligt de historische kern van Buren. Het plangebied is tussen de 16e en de 20e eeuw waarschijnlijk uitsluitend als bouwland in gebruik geweest.

Resten uit de periode Paleolithicum tot en met Bronstijd worden niet verwacht omdat de niveaus waarin deze aanwezig kunnen zijn waarschijnlijk zijn geërodeerd door de Buren beddinggordel. Uit de periode IJzertijd tot en met Middeleeuwen kunnen resten van nederzettingen of erven aanwezig zijn. In de Nieuwe tijd heeft het plangebied waarschijnlijk uitsluitend een agrarische functie gehad en daarom worden uit deze periode geen archeologische resten verwacht.

Een verkennend booronderzoek in het plangebied heeft tot doel te bepalen wat de aard en intactheid van het bodemprofiel is. In het bijzonder wordt hiermee de mate van verstoring bepaald. Het uitvoeren van een booronderzoek bestaande uit vijf boringen is geschikt om deze doelstelling te verwezenlijken.

Voor het opsporen van archeologische resten vanaf de IJzertijd en jonger die zich manifesteren als archeologische laag is methode D1 uit de SIKB Leidraad voor Karterend booronderzoek geschikt. Deze methode komt overeen met een dichtheid van tien boringen per hectare. Vanwege het kleine plangebied (2.110 m2) volstaan in dat geval vijf boringen. Het betekent dat de vijf boringen die in de verkennende fase worden gezet, direct ook kunnen worden beschouwd als karterend.

Bevindingen inventariserend veldonderzoek

De bodemopbouw komt overeen met de verwachting. Er is sprake van oeverafzettingen op beddingafzettingen. Het beddingzand ligt grotendeels op de verwachte diepte.

De top van het bodemprofiel is verstoord tot minimaal 80 cm. Deze verstoring is in het hele plangebied aanwezig. De verstoring kan worden verklaard uit de bouw- en sloopactiviteiten. Alhoewel buiten de bekende bebouwingscontouren is geboord, is (blijkbaar) bij de grondwerkzaamheden een groter gebied vergraven, bijvoorbeeld om extra werkruimte de realiseren, om kabels en leidingen aan te leggen en te verwijderen en om curetten voor wegen en parkeerplaatsen aan te leggen en verwijderen.

Tijdens het onderzoek zijn geen archeologische lagen en indicatoren aangetroffen. Naar verwachting zijn archeologische resten in het plangebied niet aanwezig. Er zijn derhalve geen maatregelen noodzakelijk om voldoende rekening te houden met archeologische waarden.

Advies

Op basis van het archeologisch onderzoek wordt geadviseerd het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het onderzoek is met grote zorgvuldigheid uitgevoerd. Het is echter nooit uit te sluiten dat bij graafwerkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen op plaatsen en dieptes waar die niet worden verwacht. Eventuele archeologische resten is men verplicht te melden bij de Minister van OCW in overeenstemming met de Erfgoedwet (art. 5.10).

Reactie bevoegd gezag

Namens gemeente Buren is het onderzoeksrapport door de regioarcheoloog van Rivierenland getoetst. Hij stemt in met de resultaten en conclusies. Gemeente Buren neemt tevens het advies tot vrijgave van het plangebied over. Ten aanzien van archeologie zijn er geen verplichtingen meer anders dan de wettelijke verplichting tot het doen van een melding archeologische toevalsvondst (conform Erfgoedwet art. 5.10). De vinder dient naast de verplichte melding bij Ministerie OCW tevens direct de gemeente in te lichten van de toevalsvondst.

4.1.2 Cultuurhistorie

Vanaf 1 januari 2012 dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met cultuurhistorie. Dit is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg.

Het plangebied is onbebouwd en ligt braak. Er is dus geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig. Het plangebied wordt zelf eveneens niet aangeduid als cultuurhistorisch waardevol. Wel is het plangebied gelegen binnen de molenbiotoop van de molen De Prins van Oranje aan de Molenwal. In paragraaf 3.2.2 is reeds beschreven dat de ligging van het plangebied binnen de molenbiotoop geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

4.2 Leidingen

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig die een belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Milieu

4.3.1 Bedrijven en milieuzonering

Er dient een noodzakelijke ruimtelijke scheiding te worden aangebracht tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming en/of vergroting van de leefkwaliteit. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Indien milieubelastende functies in het plangebied mogelijk worden gemaakt, dient de invloed op de omgeving inzichtelijk te worden gemaakt.

Aan de overzijde van de Culemborgseweg geldt conform het daar geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Buren 2008’ de bestemming ‘Agrarisch - Oeverwalgebied’. Op de percelen staan fruitbomen. Voor deze bomen moet een spuitzone van 50 meter rondom de perceelsgrens in acht worden genomen. Binnen deze zone mogen geen woningen worden gerealiseerd. De afstand van de nieuwe woningen binnen het plangebied tot het perceel met de fruitbomen is groter dan 50 meter, zodat er vanwege de spuitzone geen belemmeringen bestaan.

In het kader van het bestemmingsplan ‘Kernen Buren’ is een inventarisatie naar aanwezige bedrijvigheid gedaan. Hieruit blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen hinderlijke bedrijvigheid aanwezig is. Omgekeerd maakt voorliggend bestemmingsplan ook geen nieuwe hinderlijke bedrijvigheid mogelijk.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van bedrijven en milieuzonering. Voor zover de spuitzone van de fruitbomen op de percelen aan de overzijde van de Culemborgseweg binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan valt, is voor dat gebied de bestemming ‘Groen’ en 'Verkeer' toegekend. Hiermee wordt voorkomen dat er woningen binnen de spuitzone kunnen worden gerealiseerd.

4.3.2 Bodem

Wettelijk kader

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in ruimtelijk plan een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Zo mag een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem en mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet.

Het is een taak van de gemeenten om erop toe te zien dat het verontreinigen van gronden door activiteiten voorkomen wordt. Daar waar in het verleden een verontreiniging is ontstaan van de bodem of het grondwater zullen stappen genomen moeten worden ter bescherming van de volksgezondheid. In principe moet bij elke bouwmogelijkheid die mogelijk wordt gemaakt, inzicht geboden worden in de kwaliteit van de bodem.

Milieuhygiënisch vooronderzoek

Ten behoeve van onderhavig planvoornemen is een milieuhygiënisch vooronderzoek conform NEN 5725 (Bijlage 4 BOOT, documentnummer P20-0434-003, 9 september 2020) uitgevoerd in het kader van de woningbouw binnen het plangebied. In het vooronderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

Uit vooronderzoek blijkt dat ter plaatse van de locatie met name lichte verontreinigingen van kwik, lood, PAK, som DDD in de bovengrond en nikkel in de ondergrond aanwezig zijn. Ter plaatse van de voormalige ondergrondse HBO-brandstoftank was in het verleden een sterke olieverontreiniging in de bodem en het grondwater aanwezig, aangrenzend en deels overlappend met de projectlocatie. Deze verontreiniging is in 2013 gesaneerd, waarbij de (boven)grond geschikt gemaakt is voor het gebruik wonen. Voor het grondwater dient door middel van monitoring een stabiele eindsituatie aangetoond te worden, zoals beschreven in de instemming evaluatieverslag vanuit GS Gelderland en de rapportage sanering (De Bruin, SABSAN/13-2078). Hier zijn geen gegevens van bekend of door zowel de provincie Gelderland en de Omgevingsdienst Rivierenland gegevens van aangeleverd. Uit de gegevens van het bevoegde gezag is niet bevestigd dat een stabiele eindsituatie is bereik en/of de sanering formeel is afgerond. De uitgevoerde bodemsanering is in het licht van huidige ontwikkeling (gebruik Wonen) in een voldoende mate afgerond. Het eventueel ontbreken van een afgeronde stabiele eindsituatie is hierop niet van invloed, maar kan in het kader van overige procesvorming, bv. koop/verkoop, (grond)werkzaamheden onder/aan grondwater, waaronder grondwateronttrekking/lozing ed., vragen om aanvullend onderzoek hieromtrent.

In voorgaande bodemonderzoeken zijn zintuigelijk in boven- en ondergrond geen asbestverdachte materialen waargenomen en in 2006 heeft een asbest in bodemonderzoek plaatsgevonden aan de Marijkelaan, hierbij zijn zowel zintuigelijk als analytisch geen asbest waargenomen. Gezien het feit dat de sloop van de voormalige appartementencomplexen en de seniorenwoningen na het asbestbodemonderzoek plaatsgevonden hebben, is de aanwezigheid van asbest in bodemvreemde bijmengingen niet uit te sluiten. Daarnaast is niet eerder bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de (voormalige) bouwblokken, waar de huidige projectlocatie grotendeels is gesitueerd. Tijdens de recente terreinverkenning op 12 augustus is op een deel van de locatie sporen van puin en baksteen op het maaiveld aangetroffen.

Van de bodem op de projectlocatie zijn geen recente milieuhygiënische gegevens bekend. De bekende onderzoeken zijn gedateerd, niet locatie dekkend geweest door de destijds aanwezige bebouwing, danwel door de uitgevoerde sloop- en grondwerkzaamheden achterhaald. In verband hiermee is aanbeveling de bodemkwaliteit ter plaatse te actualiseren door middel van verkennend bodemonderzoek.

Verkennend bodemonderzoek

In navolging op het vooronderzoek is door Buro BOOT een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 en 5707 uitgevoerd (rapportnr. P20-0434-037, d.d. 16 november 2020). Het onderzoek is uitgevoerd over twee deellocaties, namelijk een gedeelte van de historische saneringslocatie (deellocatie A) en de gehel projectlocatie (deellocatie B). In onderstaande zijn de bevindingen en conclusies uit het onderzoek overgenomen. De onderzoeksrapportage is tevens als Bijlage 5 toegevoegd bij onderhavige toelichting.

Resultaten laboratoriumonerzoek en veldonderzoek

  • Deellocatie A: Ondanks dat er analytisch geen minerale olie aangetoond is, is zintuigelijk wel minerale olie aangetroffen. De gehanteerde onderzoekshypothese ‘verdachte locatie’ wordt hiermee formeel aangenomen.
  • Deellocatie B: De verwachte (lichte) verontreinigingen met kwik, lood, PAK, nikkel en DDD zijn nogmaals aangetroffen. Minerale olie is een nieuwe parameter welke gedurende voorgaande bodemonderzoeken niet in de bodem is aangetroffen. Deze lichte verhoging is mogelijk te relateren aan de historische verontreiniging met minerale olie. Het uitvoeren van een onderzoek met een opzet gericht op een verdachte locatie wordt weinig zinvol geacht. De resultaten van een dergelijk onderzoek zullen naar alle waarschijnlijkheid geen belangrijke verschillen vertonen ten opzichte van de huidige resultaten. De gehanteerde onderzoekshypothese ‘verdachte locatie’ wordt hiermee aangenomen.

Resultaten verkennend bodemonderzoek asbest

Op het maaiveld zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de verdachte bodemlagen is zowel visueel als analytisch geen asbestverdacht materiaal aangetoond. Van de ongeroerde en visueel schone bodem zijn geen grondmengmonsters ter analyse aangeboden.

Conclusie

Op basis van het verkennend bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

  • De licht verhoogde concentraties lood, PAK, DDD, minerale olie, kobalt, nikkel, kwik, molydbeen en PCB in grond en barium in het grondwater geven vanuit de Wet bodembescherming geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of het treffen van sanerende maatregelen;
  • Ter plaatse van deellocatie A zijn in de ondergrond rond grondwater, als ook in het grondwater analytisch geen restanten van minerale olie gemeten;
  • In de boven- en ondergrond zijn licht verhoogde gehalten PFAS aangetroffen. De grond wordt op basis van PFAS indicatief ingedeeld in bodemkwaliteitsklasse Landbouw/natuur;
  • Op het maaiveld is visueel en in de bodem is zowel visueel als analytisch geen asbest aangetoond;
  • De aangetoonde concentraties in de bodem vormen in milieuhygiënische zin geen belemmering voor het huidig of toekomstig gebruik wonen met tuin. Vervolgonderzoek is niet noodzakelijk;
  • Ten aanzien van grondverzet op en van de onderzoekslocatie dient rekening te worden gehouden dat de vrijkomende grond op basis van PFOS en PFOA indicatief wordt ingedeeld in toepassingsklasse Landbouw/natuur.

Het onderzoek kan ter indicatie worden gebruikt voor grondverzet binnen de onderzoekslocatie. Indien het niet mogelijk is om bij de ontwikkeling van de onderzoekslocatie met een gesloten grondbalans te werken, dient grond van de locatie afgevoerd te worden. Mogelijk kan in overleg met de gemeente een toepassing worden gezocht in het kader van actief bodembeheer (bodembeheerplan en bodemkwaliteitskaart).

Bij toepassingen buiten de onderzoekslocatie dient een partijkeuring te worden uitgevoerd, aangevuld met onderzoek naar PFAS. Dit bepaalt de definitieve indeling in de bodemkwaliteitsklasse en mogelijkheden tot hergebruik.

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen.

4.3.3 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden.

Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit). Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0011.png"

Uitsnede risicokaart met plangebied bij groene contour

Uit een inventarisatie van de nationale risicokaart blijkt dat het initiatief niet gelegen is in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, van transportroutes en van leidingen.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van externe veiligheid worden geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling verwacht.

4.3.4 Geluid

Wettelijk kader

Het wettelijk kader bij ruimtelijke procedures is de Wet geluidhinder (Wgh). Deze wet biedt geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, bescherming tegen geluidhinder van geluidsbronnen: wegverkeer, spoorwegen, industrie en luchtvaart. De bescherming vindt primair plaats door middel van zonering.

De zonering betreft een afstand, uitgaande van een geluidsbron, waarbinnen het normenstelsel uit de Wgh van toepassing is. Deze normen mogen niet verward worden met de normen die gelden in geval van een milieuvergunning. Hiervoor gelden andere normen en procedures, welke niet vergelijkbaar zijn met het normenstelsel uit de Wgh. Op grond van de Wgh gelden grenswaarden op basis waarvan de bouw van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de geluidszone wordt beperkt of wordt verboden. Wegverkeerslawaai, spoorweglawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai kennen ieder afzonderlijke normen.

In de Wgh is bepaald dat elke weg een geluidszone heeft, met uitzondering van woonerven en wegen waar een maximumsnelheid van 30 km/u voor geldt. Bij een ruimtelijke ontwikkeling waarbij sprake is van de ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten binnen een geluidszone, dient een onderzoek te worden uitgevoerd naar de geluidsbelasting op deze gebouwen of terreinen.

De Wet geluidhinder is van toepassing omdat het planvoornemen een geluidgevoelige ontwikkeling betreft die is gelegen binnen de geluidzone van een weg (Culemborgseweg / N834). Een akoestisch onderzoek wegverkeer (Aelmans, rapportnr. M199657.001.001/GGO, d.d. 20 oktober 2020) is daarvoor uitgevoerd. De bevindingen en conclusies uit het onderzoek zijn in onderstaande paragrafen overgenomen. Het onderzoek is tevens als Bijlage 6 bij onderhavige toelichting opgenomen.

Resultaten wegverkeer

De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Culemborgseweg (N834) overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van het bouwplan.

Resultaten cumulatie

De cumulatieve geluidbelasting dient te worden bepaald indien er sprake is van blootstelling aan meer dan één zoneplichtige geluidbron met een geluidbelasting boven de voorkeurswaarde. De correctie artikel 110g Wet geluidhinder met betrekking tot wegverkeer mag hierbij niet worden toegepast.

Dit betekent dat in onderhavige situatie formeel gesproken de cumulatieve geluidbelasting niet bepaald hoeft te worden, omdat de zoneplichtige wegen niet resulteren in een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Formeel is een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevel niet nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening en ten behoeve van de bepaling van de benodigde geluidwering van de gevels ten behoeve van een goed woon- en leefklimaat is echter alsnog de cumulatieve geluidbelasting bepaald inclusief alle gemodelleerde wegen. De maximale gecumuleerde waarde, welke in onderhavig geval enkel wordt bepaald door de Culemborgseweg (N834), bedraagt 53 dB.

De maximaal benodigde geluidwering van de gevel (GA;k), volgens het Bouwbesluit 2012 de hoogste cumulatieve waarde minus 33 dB met een minimum van 20 dB, bedraagt in het onderhavige geval 20 dB.

Conclusie

De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Culemborgseweg (N834) overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van het bouwplan. Verder maatregelonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de cumulatie bepaald inclusief alle gemodelleerde geluidbronnen. Ter bepaling van de milieukwaliteit in de omgeving is deze gecumuleerde waarde getoetst aan de 'methode Miedema'. De maximale gecumuleerde waarde, welke wordt bepaald door de Culemborgseweg (N834), bedraagt 53 dB, waarmee gesteld kan worden dat er sprake is van de kwalificatie 'redelijk' en daarmee van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Bij toepassing van standaard bouwmaterialen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd. Daarmee is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Verder geldt dat het plangebied niet binnen een zone voor industrielawaai of spoorweglawaai is gelegen. Het aspect 'geluid' vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

4.3.5 Geur

Het plangebied ligt aan de rand van de kern Buren. In de ogmeving van het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig en er worden door de ontwikkeling van de woningne binnen het plangebied dan ook geen veehouderijen in hun uitbreidingsmogelijkheden beperkt. Gezien het feit dat er binnen een afstand van 1000 meter vanaf het plangebied geen veehouderijen gelegen zijn, is er voor wat betreft geur sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Vanuit het oogpunt van geur worden dan ook geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling verwacht.

4.3.6 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden, waarmee de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen zijn beschreven in de Wet milieubeheer (Wm, hoofdstuk 5). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer, onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

  • er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
  • een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
  • een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
  • een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

NIBM

Hoofdstuk 5 van de Wet Milieubeheer maakt onderscheid tussen projecten die 'Niet in betekenende mate' (NIBM) en 'In betekenende mate' (IBM) bijdragen aan de uitstoot van luchtverontreinigende stoffen. In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die NIBM zijn. Deze NIBM-projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Als een project ervoor zorgt dat de concentratie fijn stof of CO2 met meer dan 3% van de grenswaarde verhoogd, draagt het project in betekenende mate bij aan luchtvervuiling en dient er een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd te worden. Deze regel komt voort uit het NSL. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

  • woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
  • kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van de bouw van slechts 10 woning. Het mogelijk maken van 10 woningen valt binnen het niet in betekenende mate criterium van de Wet milieubeheer.

Fijn stof

Voor wat betreft de beoordeling van het woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit dient er gelet te worden op de fijnstofconcentraties ter plaatse. Hiervoor is de NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) geraadpleegd. Nabij het besluitgebied, aan de Culemborgseweg, zijn twee rekenpunten gelegen. Om een beeld te krijgen van de luchtkwaliteit ter plaatse, zijn de fijnstofconcentraties nabij deze twee rekenpunten beoordeeld. Uit de NSL-monitoringskaart blijkt dat de jaargemiddelde grenswaarden voor NO2, PM10 (beide 40 ìg/m3) en PM2,5 (20 ìg/m3) ter plaatse van de rekenpunten niet wordt overschreden (zie onderstaande afbeelding). Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uur gemiddelde concentratie is maximaal 7, waardoor het maximum van 35 dagen niet wordt overschreden. De concentratie fijnstof heeft geen negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat ter plekke van de locatie. Het aspect fijnstof vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0214.BURAllardhoffase2-BON1_0012.png"

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Met deze amvb wordt de vestiging van zogeheten ‘gevoelige bestemmingen’ in de nabijheid (binnen 50 meter gemeten vanaf de rand van de weg) van provinciale wegen beperkt. Waar in zo’n onderzoekszone de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een ‘gevoelige bestemming’ niet toenemen. In onderhavige situatie is sprake van de realisatie van tien woningen voor starters en/of senioren. Een deel van het plangebied valt binnen de onderzoekszone. Echter, ‘gewone’ zelfstandige (senioren)appartementen die binnen de bestemming 'Wonen - Kern' mogelijk zijn worden niet als gevoelige bestemming beschouwd. Bovendien ligt het dichtstbijzijnde punt van het bouwvlak op 47 meter vanaf de rand van de weg, zodat slechts enkele woningen binnen de onderzoekszone van (50 meter tot) de provinciale weg zouden vallen.

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling is volgens de Wet milieubeheer vanwege de omvang van maximaal 10 woningen en één ontsluitingsweg aan te merken als een bijdrage van ‘niet in betekenende mate’. Verder zijn nabij het plangebied geen overschrijdingen van stofconcentraties aangetoond. Er is ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit sprake van een goed woon- en leefklimaat. Er zijn derhalve ten aanzien van de geldende luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen aan de orde.

4.3.7 Natuur

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving (Wet natuurbescherming). Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna.

Quickscan flora en fauna

In het kader van het bestemmingsplan 'Buren, Appelgaard' (vastgesteld 21 mei 2013) is door Croonen Adviseurs reeds een quickscan flora en fauna in het plangebied verricht (d.d. 8 november 2010). Middels de quickscan flora en fauna is onderzocht of het oorspronkelijke plan (destijds bestaande uit de sloop van het appartementencomplex en de nieuwbouw van 41 appartementen) in strijd zou zijn met de natuurwetgeving. De quickscan flora en fauna is toegevoegd als Bijlage 7 bij onderhavige toelichting.

Op basis van de quickscan flora en fauna werd destijds geconcludeerd dat er geen beschermde natuurgebieden (Natura 2000, Beschermde Natuurmonumenten, wetlands) in de directe omgeving (binnen straal 3 km) van het plangebied aanwezig zijn. Ten zuidwesten van de planlocatie, op ongeveer 1 km afstand, liggen wel gebieden die zijn aangewezen als Gelders Natuurnetwerk (destijds Ecologische Hoofdstructuur). Echter, gezien de afstand tot die natuurgebieden en het feit dat de planlocatie in de bebouwde kom ligt, wordt geen negatief effect van de ruimtelijke ingrepen op het Gelder Natuurnetwerk verwacht.

Verder werd vastgesteld dat het terrein een potentiële habitat zou bieden voor enkele licht beschermde soorten (tabel 1-soorten onder de destijds geldende Flora- en faunawet). De sloop van de bebouwing en het verwijderen van beplanting zou naar verwachting leiden tot een beperkt verlies van leefgebied van enkele soorten van tabel 1 van de Flora- en faunawet. Dit zou echter geen invloed hebben op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten, omdat het relatief algemene soorten betreft en er voldoende leefgebied aanwezig blijft. Voor deze soorten geldt een vrijstelling. Een ontheffing Flora- en faunawet was daarom niet noodzakelijk. De zorgplicht bleef wel gelden.

Daarnaast werd geconstateerd dat het plangebied mogelijk geschikt is voor vleermuizen en uilen. Een aanvullend onderzoek naar vleermuizen en uilen werd parallel aan de uitvoering van de quickscan opgestart (zie Bijlage 8). Dit onderzoek omvatte zeven bezoeken aan het plangebied waarbij, met behulp van een batdetector, gezocht werd naar o.a. de aanwezigheid van vleermuizen. In totaal werden in het plangebied en omgeving de onderstaande beschermde soorten aangetroffen:

  • Gewone dwergvleermuis (Pipistrellus pipistrellus)
  • Ruige dwergvleermuis (Pipistrellus nathusii)
  • Laatvlieger (Eptesicus serotinus)
  • Ransuil (Asio otus)

In het plangebied werden echter geen aanwijzingen gevonden voor een broedgeval van uilen. In het plangebied bevond zich wel een boom die door één of mogelijk twee ransuilen werd gebruikt als roestplek. Een dergelijke roestplek wordt niet aangemerkt als een vaste rust- of verblijfplaats. Ransuilen zijn flexibel genoeg om bij verlies van een roestplek een andere roestplek te vinden. Voor wat betreft uilen werden er dan ook geen belemmeringen verwacht ten aanzien van de natuurwetgeving.

In de bebouwing in het plangebied (het te slopen appartementencomplex) werden twee verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aangetroffen; een (kraam)kolonie van ongeveer dertig exemplaren, en een verblijfplaats van minstens vier gewone dwergvleermuizen (naar alle waarschijnlijkheid een groepje mannetjes). Daarnaast werden in het plangebied ook baltsende gewone dwergvleermuizen en foeragerende vleermuizen waargenomen. Vliegroutes werden tijdens de veldbezoeken niet vastgesteld.

De vaste verblijfplaatsen van vleermuizen zijn beschermd in het kader van de natuurwetgeving (destijds Flora- en faunawet). Een verstoring van deze verblijfplaatsen betekent een overtreding van de natuurwetgeving. Als een vaste verblijfplaats of functioneel leefgebied van vleermuizen wordt aangetast of verstoord door de ingreep, wordt geadviseerd een mitigatieplan op te stellen en deze ter goedkeuring voor te leggen aan Dienst Regelingen van het Ministerie van EL&I (destijds) om er zeker van te zijn dat de juiste procedures worden gevolgd. Gelet op vorenstaande is destijds een mitigatieplan opgesteld waarmee invulling werd gegeven aan een zorgvuldig handelen, het waarborgen van de gunstige staat van instandhouding en het garanderen van de functionaliteit van de vaste rust- en verblijfplaatsen van de vleermuizen (zie Bijlage 9). Op 11 september 2012 verleende de staatssecretaris van Economische zaken, landbouw en innovatie op basis van het mitigatieplan de ontheffing in verband met het verstoren van de verblijfplaats van vleermuizen (zie Bijlage 10).

Inmiddels is het verouderd appartementencomplex conform het mitigatieplan gesloopt. Bij de nieuwbouw van de woningen op de Allardhof (fase I van de herstructurering) zijn vervangende voorzieningen toegepast die permanent het aanbod en functioneren van de verblijfplaats van vleermuizen blijven garanderen. Op basis van de resultaten van de quickscan, het aanvullend onderzoek, het opgestelde mitigatieplan en de reeds uitgevoerde maatregelen worden binnen het plangebied geen beschermde soorten meer verwacht. Omdat het plan voorziet in het bebouwen van een braakliggend grasveld en hier mogelijk algemene broedvogels gedurende het broedseizoen voorkomen, zou wel rekening moeten worden gehouden met het algemene broedseizoen.

Geconcludeerd wordt dat het aspect soortenbescherming geen belemmering vormt voor de realisatie van de 10 woningen (fase II van de herstructurering) binnen onderhavig plangebied.

Stikstof

Negatieve effecten ten aanzien van stikstof zijn op voorhand niet uit te sluiten. Om deze reden is door Pouderoyen Tonnaer een onderzoek naar stikstofdepositie uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 11. Uit het onderzoek blijkt dat het planvoornemen niet leidt tot een toename in stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Vervolgonderzoek wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

4.4 Waterparagraaf

Water vormt een steeds belangrijker aspect bij ontwikkelingen op onder meer het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Belangrijke thema’s zijn: het vasthouden in plaats van direct afvoeren van hemelwater, het hergebruik van water, het zuinig omgaan met drinkwater en het beperken van de onttrekking van grondwater. Het is dan ook verplicht om bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de toelichting c.q. ruimtelijke onderbouwing aan te geven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf genoemd.

Ten behoeve van onderhavig planvoornemen is de digitale watertoets doorlopen (zie Bijlage 12). Op basis van het doorlopen van de digitale watertoets wordt geconcludeerd dat het planvoornemen een geringe invloed heeft op de taken en belangen van het waterschap. Er kan daarom met een standaardwateradvies worden volstaan.

4.4.1 Beleid Waterschap Rivierenland

Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 Koers houden, kansen benutten bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit, wegen en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Berekenen benodigde watercompensatie

De benodigde ruimte voor waterberging wordt berekend op basis van de toename van verhard oppervlak, maatgevende regenbuien en de maximaal toelaatbare peilstijging in de watergangen. De vuistregel is dat er 436 m³ waterberging nodig is per hectare nieuw verhard oppervlak. De maximaal toelaatbare peilstijging bedraagt 0,20 meter in het gebied Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. In de rest van het beheergebied van Waterschap Rivierenland geldt een maximaal toelaatbare peilstijging van 0,30 meter. Dit geldt voor plannen met een toename van verhard oppervlak tot 5.000 m2. De vuistregel geldt alleen bij waterberging in open water en als er geen sprake is van complicerende zaken (bijvoorbeeld kwel).

Voorkeursvolgorde aanleg watercompensatie

Bij de keuze van het soort bergingsvoorziening hanteert het waterschap de voorkeursvolgorde vasthouden-bergen-afvoeren:

1. Hergebruik en/of vasthouden

Hierbij wordt het hemelwater binnen het plangebied verzameld en komt niet (direct) in het oppervlaktewater terecht. Dit kan bijvoorbeeld met groene polderdaken en wadi's. Het ontwerp-, beheer- en onderhoudsaspect spelen een belangrijke rol bij deze voorzieningen. De initiatiefnemer dient aantoonbaar te maken dat de gerealiseerde berging kan blijven functioneren. Op hoge zandgronden met een lage grondwaterstand heeft infiltratie de voorkeur. De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) komt niet hoger dan 50 cm onder het maaiveld. Buiten deze gebieden is infiltratie ook mogelijk, zolang de gemiddelde hoogste grondwaterstand niet hoger komt dan 50 cm onder maaiveld. In kwelgevoelige gebieden wordt de gemiddeld hoogste stijghoogte gehanteerd, omdat het grondwater in de winter (als de rivierstanden hoog zijn) hoger onder het maaiveld komt. De gemiddeld hoogste stijghoogte mag niet hoger komen dan 50 cm onder maaiveld. Infiltratie vindt bij voorkeur plaats in de openbare ruimte (openbaar groen, bermen, etc.). In overleg met de accountmanager kan hiervan worden afgeweken.

2. Bergen

Onder bergen wordt de opvang van hemelwater in het oppervlaktewater verstaan. Het hemelwater van het plangebied wordt opgevangen in het oppervlaktewater. Hier heeft het graven van nieuw oppervlaktewater de voorkeur boven het vergroten van bestaand water. Bij gebruik van bestaand water gaat de voorkeur uit naar watergangen die niet door Waterschap Rivierenland worden onderhouden. In het algemeen geldt dat compensatie in B-watergangen de voorkeur heeft boven compensatie in A-watergangen. Als de aanvrager kan aantonen dat compensatie in een B- of A-water redelijkerwijs niet mogelijk is, kan het waterschap ook compensatie in bestaande of nieuwe C-wateren toelaten. Bij aanleg of aanpassing van watergangen is het van belang rekening te houden met de bereikbaarheid voor onderhoud, in- en uitlaatplaatsen voor maaiboten en opslagmogelijkheden voor slootvuil en kroos. Om water van voldoende waterkwaliteit te houden (of krijgen), is ook het zelfreinigend vermogen van het watersysteem van belang. Dit wordt bevorderd door rekening te houden met voldoende waterdiepte (streven is 1 meter of juist droogvallend) en voldoende oevervegetatie (taludschuinte minimaal 1:2 of flauwer). Hierbij wordt hemelwater afgevoerd via de riolering.

3. Afvoeren

Hierbij wordt hemelwater afgevoerd via de riolering.

4.4.2 Gevolg planvoornemen

Waterschap Rivierenland adviseert positief over het plan, onder de voorwaarde dat er voldoende rekening wordt gehouden met de benodigde watercompensatie. In het kader van het bestemmingsplan 'Buren, Appelgaard' is in 2010 door IDDS reeds een watertoets uitgevoerd waar speciale aandacht aan de waterbergingsopgave is geschonken (zie hiervoor ook Bijlage 13). De door IDDS uitgevoerde watertoets gaat uit van het oorspronkelijk bouwplan waarbij het appartementencomplex wordt gesloopt waarna nieuwbouw van woningen zal worden gerealiseerd.

Inmiddels is het appartementencomplex gesloopt en is de eerste fase van de nieuwbouw gerealiseerd. Onderhavig planvoornemen voorziet in de tweede fase van de nieuwbouw. Het planvoornemen wijkt af van het oorspronkelijk bouwplan wegens het feit dat er nu 10 grondgebonden woningen worden gerealiseerd in plaats van de voorziene 16 gestapelde woningen. De toename van het verhard oppervlak ten gevolge van de 10 grondgebonden woningen is vergelijkbaar met het oorspronkelijk bouwplan waarin 16 gestapelde woningen werden voorzien. Om deze reden kan voor onderhavig planvoornemen alsnog van de waterbergingsopgave als berekend in 2010 worden uitgegaan.

Als onderdeel van de watertoets d.d. 2010 is vanuit algemeen vigerend beleid, overleg en afstemming tussen de betrokken partijen, zoals waterschap, gemeente en overige belanghebbenden een programma van eisen vastgesteld waaraan de inrichting van het watersysteem binnen de toekomstige ontwikkeling Allardhof (fase I en II) dient te voldoen. Door middel van het programma van eisen is bepaald welke wateraspecten voor deze ontwikkeling relevant zijn en welke niet. Van de relevante wateraspecten is bekeken welke kansen benut kunnen worden en/of knelpunten moeten worden opgelost. De onderscheiden relevante wateraspecten betreffen:

  • Na herstructurering van het plangebied (bestaande uit de sloop van het verouderd appartementencomplex en de nieuwbouw gedurende fase I en II) bedraagt het verhard oppervlak ca. 4.500 m2. In overleg met gemeente Buren dient het totale toekomstig verhard oppervlak, zijnde 4.500 m2, te worden gecompenseerd;
  • Aangezien de bodem ongeschikt is om te infiltreren wordt het hemelwater naar één centrale bergingsvoorziening (wadi minimaal 300 m3) gevoerd. Ten behoeve van de wadi dient grondverbetering toegepast te worden, dient drainage aangelegd te worden en dient een bovengrondse overloop te worden gerealiseerd;
  • Het afvalwater wordt afgevoerd naar de RWZI middels riolering. Het hemelwater van het verhard oppervlak in de nieuwe situatie mag niet worden aangesloten op de riolering en wordt afgevoerd naar de wadi;
  • De toe te passen materialen voor gebouwen en verharding geen uitlogende stoffen dienen te bevatten.

In bijgevoegde notitie (zie Bijlage 14) is aangetoond dat aan de uitgangspunten van het oorspronkelijk waterplan wordt voldaan. Op basis van bovenstaande aspecten is uitvoering gegeven aan de waterbergingsopgave. In dit kader is gedurende de ontwikkeling van Allardhof fase I gescheiden riolering aangelegd voor de afvoer van hemelwater. Het hemelwater stroomt via de gescheiden riolering af naar de oostelijk gelegen C-watergang, waarvan de bergingscapaciteit in het verleden is vergroot doordat de watergang is schoongemaakt door de gemeente en de duiker is vergroot. Om het onderhoud (en daarmee de bergingscapaciteit) van de watergang te borgen, dient de status van de watergang te worden aangepast van C naar B. Dit wordt middels een separate watervergunning aangevraagd c.q. geregeld.

4.4.3 Conclusie

Het hemelwater wordt bij de te ontwikkelen woningen apart opgevangen. Het opgevangen hemelwater wordt aan de gescheiden riolering (die in het kader van de ontwikkeling Allardhof fase I reeds aanwezig is) aangeboden. Via de gescheiden riolering stroomt het hemelwater af naar de oostelijk gelegen, verruimde watergang. De verruiming van de oostelijk gelegen watergang is gedimensioneerd op een toekomstig verhard oppervlak van ca. 4.500 m2. Het verhard oppervlak ten gevolge van de woongebouwen die gerealiseerd zijn gedurende Allardhof fase I en de woongebouwen die gedurende Allardhof fase II worden gerealiseerd, blijft onder deze grens. Daarmee is met de reeds uitgevoerde verruiming van de watergang aan de waterbergingsopgave ten gevolge van onderhavig planvoornemen voldaan.

Met de voorgestelde maatregelen is geen negatief effect op de waterhuishouding te verwachten. Het aspect 'Water' vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

4.5 (Vormvrije) m.e.r.-beoordeling

Sinds de wijziging van het Besluit m.e.r. per 1 april 2011 zijn er twee vormen van m.e.r.-beoordelingen. Al verplicht was het opstellen voor een m.e.r.-beoordeling voor projecten die vallen onder bijlage D van het Besluit m.e.r. Voor deze m.e.r.-beoordeling gelden specifieke procedure-eisen. Met het nieuwe Besluit is ook de vormvrije m.e.r.- beoordeling geïntroduceerd (dus zonder extra procedure-eisen). Dit wordt ook wel vergewisplicht genoemd. Aanleiding van de wijziging van het Besluit is een uitspraak van het Europese Hof van Justitie, waaruit blijkt dat Nederland handelt in strijd met Europese richtlijnen door de omvang van projecten te koppelen aan een m.e.r.-(beoordelings)plicht. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten.

Een belangrijke wijziging in het nieuwe Besluit-m.e.r. is het indicatief maken van de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst. Het gevolg hiervan is dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, maar beneden de drempelwaarden vallen, bepaald moet worden of een m.e.r.-(beoordelings)plicht aan de orde kan zijn. Deze toets wordt vormvrije m.e.r.-beoordeling genoemd (oftewel vergewisplicht). Het gevolg van deze wijziging is dat het bevoegd gezag voortaan ook bij kleine projecten van geval tot geval moet beoordelen (vergewisplicht) of een m.e.r.-(beoordeling) nodig is.

Conclusie

Een activiteit die op de D-lijst voorkomt betreft ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. De realisatie van een woning zou zo ook als stedelijk ontwikkelingsproject te beschouwen zijn. Echter geldt in dit geval dat het plangebied in de huidige situatie reeds is bestemd als 'Wonen' inclusief bouwvlak. Het oppervlak dat ten gevolge van dit planvoornemen bebouwd mag worden neemt door dit plan niet of niet in betekende mate toe. Daarnaast geldt dat het plangebied niet in het buitengebied, maar in de bebouwde kom van Buren is gelegen. Gelet op de kenmerken van het planvoornemen kan geconcludeerd worden dat er geen m.e.r.-procedure gevolgd hoeft te worden.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Algemeen

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van gronden en gebouwen op de locatie Allardhof in Buren. Het bestemmingsplan is met name gericht op de ontwikkeling en daarna het beheer van de nieuwe situatie.

Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en planregels. In het kader van de landelijke uniformering en standaardisering, die per 1 januari 2010 wettelijk verplicht is, voldoet het plan ook aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal. Aansluitend bij de systematiek van bestemmingsplan 'Buren, herziening 2018', is voor onderhavig bestemmingsplan voor een vrij globale systematiek gekozen, met één groot bouwvlak in combinatie met een specifieke bouwaanduiding en maatvoeringseisen ten aanzien van maximum aantal wooneenheden en bebouwingspercentage. Voor iedere bestemming is een toegesneden bebouwingsregeling opgenomen. Uitgangspunt is een objectieve begrenzing van de bebouwingsmogelijkheden. De hoofdbebouwing mag in beginsel uitsluitend worden opgericht binnen het bouwvlak en de bouwwerken, geen bebouwen zijnde, ook daarbuiten.

5.2 Bestemmingen

5.2.1 Groen

De structurele groenzone tussen de woonbebouwing en de Culemborgseweg is opgenomen binnen deze bestemming. Naast groenvoorzieningen en bermen, mogen de gronden ook worden gebruikt voor voet- en fietspaden, speelvoorzieningen, voorzieningen voor waterzuivering, infiltratie en waterberging, waaronder wadi’s en infiltratiegebieden, in- en uitritten, buis- en kabelverbindingen voor riolering, nutsbedrijven en overeenkomstige doeleinden en nutsvoorzieningen. Op de gronden binnen deze bestemming mogen uitsluitend verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de maximale maatvoeringen in de regels zijn aangegeven.

5.2.2 Verkeer

De Appelgaard en de Marijkelaan zullen het plangebied ontsluiten en aan deze straten wordt het parkeren opgelost. Om deze redenen zijn deze straten opgenomen binnen het plangebied en voorzien van de bestemming ‘Verkeer’.

De gronden zijn bestemd voor wegen, voet- en fietspaden, bermen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en afwateringsdoeleinden, buis- en kabelverbindingen voor riolering, nutsbedrijven en overeenkomstige doeleinden, nutsvoorzieningen en het tijdelijk plaatsen van kramen en wagens ten behoeve van het te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen, dan wel ten behoeve van het aanbieden van diensten, mits geen onevenredige aantasting optreedt van het woon- en leefmilieu ter plaatse. Op de gronden binnen deze bestemming mogen uitsluitend verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de maximale maatvoeringen in de regels zijn aangegeven.

5.2.3 Wonen - Kern

De gronden waarop de woningen worden gerealiseerd zijn opgenomen binnen de bestemming ‘Wonen - Kern’. De gronden zijn bestemd voor bewoning en daarbij behorende doeleinden en parkeervoorzieningen. In de regels zijn bepalingen opgenomen voor het bouwen van de woningen en de bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

5.3 Opbouw regels

Overeenkomstig de SVBP 2012 zijn de regels van voorliggend bestemmingsplan onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingsregels opgenomen. Hoofdstuk 3 en 4 bevatten de algemene regels respectievelijk de overgangs- en slotregels. Hierna wordt de inhoud van de regels per hoofdstuk kort toegelicht. In paragraaf 5.2 is al nader ingegaan op de bestemmingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

5.3.1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In artikel 1 zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Artikel 2 betreft de wijze van meten, waarin is aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten. In dit artikel is onder meer bepaald hoe de dakhelling, de oppervlakte, de goothoogte en de bouwhoogte van een bouwwerk worden bepaald. Daarnaast bevat het artikel een begrip voor ‘peil’: voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst, dient de hoogte van de kruin van de weg als peil te worden aangehouden. Voor gebouwen waarvan de toegang niet onmiddellijk aan de weg grenst, is het bestaande afsluitende afgewerkte maaiveld maatgevend. In lid 2.2 is bepaald dat ondergeschikte bouwdelen (zoals ventilatiekanalen, schoorstenen, balkons, luifels en overstekende daken) bij het meten buiten beschouwing worden gelaten, mits de overschrijding maximaal 1 meter bedraagt.

5.3.2 Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn regels gegeven voor de in het plangebied aanwezige bestemmingen. Per bestemming is het toegestane gebruik van de gronden geregeld in de bestemmingsomschrijving en, indien nodig, in de specifieke gebruiksregels. Daarnaast zijn per bestemming bouwregels gegeven voor de toegestane bouwwerken die mogen worden opgericht. In de bouwregels van onderhavig plan wordt onderscheid gemaakt tussen woningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In de bouwregels zijn per bestemming eerst toegestane bouwwerken aangegeven, daarna de regels voor gebouwen en vervolgens de regels voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde (erfafscheidingen, pergola’s, kunstwerken en dergelijke).

5.3.3 Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels:

  • Een anti-dubbeltelregel: hierin is bepaald dat grond die mee is gerekend bij het toestaan van een bouwplan, niet nogmaals kan worden meegerekend bij de beoordeling van een volgend bouwplan.
  • Algemene bouwregels: hierin is een regel opgenomen met betrekking tot bouwen binnen het bouwvlak en de oriëntatie van bebouwing op de openbare weg.
  • Algemene aanduidingsregels: hierin zijn de regels opgenomen die betrekking hebben op de vrijwaringszone van de gebiedsaanduiding molenbiotoop.
  • Algemene gebruiksregels: hierin is aangegeven welk gebruik in ieder geval als strijdig gebruik wordt aangemerkt.
  • Algemene afwijkingsregels: in de algemene afwijkingsregels is bepaald in welke gevallen het bevoegde gezag een omgevingsvergunning voor het afwijken kan verlenen.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat twee artikelen. In het eerste artikel is het overgangsrecht opgenomen, zoals dat ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Het tweede artikel bevat de slotregel. In de slotregel is aangegeven hoe de regels kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

6.1 Economisch

6.1.1 Uitvoerbaarheid

De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Het bestemmingsplan is hiermee financieel uitvoerbaar.

6.1.2 Kostenverhaal

Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het gemeentelijk kostenverhaal anderszins is verzekerd. Aangezien in voorliggend geval het kostenverhaal is vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, kan het opstellen van een exploitatieplan achterwege blijven.

6.2 Maatschappelijk

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Buren, Allardhof’ heeft de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening doorlopen. In dit kader heeft het ontwerpbestemmingsplan in de periode van PM tot en met PM voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode bestond de mogelijkheid om zowel mondeling als schriftelijk zienswijzen in te dienen.

In de genoemde periode zijn wel/geen zienswijzen ingediend. De zienswijzen leidden wel/niet tot enkele aanpassingen in het bestemmingsplan. Daarnaast zijn er wel/niet enkele ambtshalve aanpassingen in het plan doorgevoerd. Alle aanpassingen zijn verwerkt in een procesnota, die als bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 Te volgen procedure

Het bestemmingsplan doorloopt als (voor)ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan de volgende procedure, te weten:

  • a. Ontwerp:

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

  • b. Vaststelling:

Vaststelling door de Raad

2e ter inzage legging (vastgesteld bestemmingsplan)

  • c. Reactieve aanwijzing
  • d. Beroep:

(Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan

Beroep bij Raad van State

In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzage ligging van het ontwerp bestemmingsplan (fase b) zienswijzen worden ingesteld. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan en kan het onherroepelijk worden.

7.2 Ontwerp

Er is geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. De vooroverlegpartners werden geinformeerd over de ter inzage legging van het ontwerp-bestemmingsplan. Ingevolge het bepaalde in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerpbestemmingsplan van [datum] tot en met [datum] ter inzage gelegen. Hierbij is de mogelijkheid geboden binnen deze termijn schriftelijk of mondeling zienswijzen in te dienen. Gedurende deze periode zijn wel/geen zienswijzen ingediend. Dit heeft geleid tot .....

7.3 Vaststelling

Het bestemmingsplan is door de raad van de gemeente Buren gewijzigd/ongewijzigd vastgesteld in de raadsvergadering van ....